Euskal Herriko Agintaritzaren Aldizkaria

218. zk., 2012ko azaroaren 12a, astelehena

Hemen ikusgai dauden gainerako formatuen edukia PDF dokumentu elektroniko ofizial eta jatorrizkoa eraldatuz lortu da

BESTELAKO XEDAPENAK

HERRI-KONTUEN EUSKAL EPAITEGIA

4970

ERABAKIA, Herri-Kontuen Euskal Epaitegiaren Osokoak 2011ko abenduaren 15a bilkuran hartua, Sprilur, S.A.k lurzorua erosteko gauzatutako eragiketen fiskalizazioa 2006-2009ko Kontu Orokorraren fiskalizazio txostena behin-betiko onesten duena.

Herri-Kontuen Euskal Epaitegiaren Osokoak 2011ko abenduaren 15a egindako bilkuran

ERABAKI DU:

Sprilur, S.A.k lurzorua erosteko gauzatutako eragiketen fiskalizazioa 2006-2009ko Kontu Orokorraren fiskalizazio txostena behin-betiko onestea, Erabaki honen eranskin modura ageri dena.

HKEEren 1/1988 Legearen 13.2 atalak aurreikusten duena betez, txostenaren ondorioak dagozkion aldizkari ofizialetan argitaratzeko xedatzea.

Vitoria-Gasteiz, 2011ko abenduaren 15a.

HKEEren lehendakaria,

JOSÉ IGNACIO MARTÍNEZ CHURIAQUE.

HKEEren idazkari nagusia,

TERESA CRESPO DEL CAMPO.

ERANSKINA

SPRILUR,SAK LURZORUA EROSTEKO GAUZATUTAKO ERAGIKETEN FISKALIZAZIOA 2006-2009KO KONTU OROKORRAREN FISKALIZAZIO TXOSTENA

I.– SARRERA.

Fiskalizazio txosten honek Sprilur, S.A.k (aurrerantzean Sprilur) lurzorua erosteko gauzatutako eragiketak fiskalizatu ditu eta Herri-Kontuen Euskal Epaitegiaren 1/1988 Legeari jarraiki mamitu da; halaber, Eusko Legebiltzarreko Ekonomia, Ogasun eta Aurrekontuen Batzordeak hala eskatuta, Epaitegiaren Osokoak onetsitako Lanerako Programan barne hartua dago. Fiskalizazio gai izan den aldiak 2006ko urtarrilaren 1etik 2009ko abenduaren 31ra arteko epea besarkatzen du.

Lanaren mamia honako hau izan da:

– 2006tik 2009ra bitartean gauzatutako lurzoru erosketen zerrenda eta horien kostuaren xehapena eskuratzea eta Sprilur-ek ekitaldi horietan kontularitzan erregistratu dituen zenbatekoak aztertzea. 2006tik 2009ra bitarteko aldian, lurzoruaren erosketa guztiak izakien kontuetan erregistratu dira. Bestalde, Sprilur-en 2006tik 2009ra bitarteko ekitaldietako oroitidazki eta urteko kontuen edukia eta kanpo auditoriako txostenak aztertu ditugu; guztiek ere aldeko iritzia jaso dute eta txosten horien euskarri paperak ere aztertu ditugu.

– Sprilur-ek garatu asmo zituen poligonoak hautatzeko eta dagozkion lursailak erosteko baliatutako prozeduren analisia.

– 10 poligonoren lagin bat hautatu dugu; horietan aztergai izan dugun aldian 59 milioi euroren zenbatekoan lursailak erosi dira (epean egindako erosketa guztien % 89a); berebat, guztira 34 milioi euroan erositako 17 lursailen lagina hautatu dugu (epean egindako erosketa guztien % 51) eta horiek guztiak ezargarria zaien arautegira egokitzen direla, Sprilur-ek ahalordetutako pertsonak erosi dituela eta guztiak eskritura publikoan jaso direla egiaztatu dugu.

– Kalte-ordainen 8 ordainketen lagina hautatu dugu, 2 milioi eurokoa (epean egindako kalte-ordainketa guztien % 62a), ezargarria zaien arautegira egokitzen direla egiaztatzeko.

Lana egiteko gutuna bidali zaie udalei, zeinetan aztertzeko hautatu ditugun poligonoak kokatzen diren (urbanizatu gabeko lurzoru erosketa) eta informazioa eskatu zaie lursailen kalifikazio eta sailkapenaz, jarduketa eta hirigintzako hitzarmenez eta horiek hirigintzako antolamenduan egokitzen diren moduaz.

Aurretik «Industri Lurraren Sustapen eta Gestiorako Elkartea, A.B. – Promoción y Gestión de Suelo Industrial, S.A.» izena zuen Sprilur sozietatea 1983ko martxoaren 2an eratu zen, abenduaren 20ko 241/1982 Dekretuaren babesean, «Landabaso Hirigintzarako, A.B. – Urbanizadora Landabaso, S.A.» sozietatearen izenarekin; sozietateak Hirigintzako Entitate Berezi izaera eta jabetza nahitaez kentzen denean onuradun izatea ditu bere. 1995eko apirilaren 12an Sozietateak izena egun duenarekin aldatu zuen.

Honako hauek partaidetzen dute segidan adierazitako ehunekoetan: EAEren Administrazio Orokorrak eta Eraldaketa Lehiakorrerako Sozietatea, S.A.k (aurrerantzean ELS, lehen SPRI, S.A. izena zuena eta aldi berean EAEren Administrazio Orokorrak partaidetzen zuena fiskalizatutako aldian % 97,67 eta % 98,78 artean):

(Ikus .PDF)

Xede soziala ondoko helburuetakoren bat gauzatzea da, EAE osoan lurzorua eta industria-eraikuntzak sustatzera emanak:

● Azterlanak egitea, horietan barne hartzen dela hirigintzako zeinahi plan eta egitasmo eta indarreko hirigintzako legezkotasunaren arabera dagokiokeen horiek izapidetu eta onartzeko ekimena.

● Industria-lurzorua prestatzera zuzendutako hirigintza-jarduera gauzatzea; horretarako, azpiegitura, urbanizazio eta zerbitzu-hornikuntza lanak egingo ditu; baita hirigintzako planteamendua egikaritzeko beharrezko den bestelako zeinahi ekintza.

● Industriak jasoko dituzten eraikuntza eta instalakuntzak egitera emandako eraikuntza jarduera gauzatzea eta hiri-plangintzak aurreikusitako ekipamendurako zuzkidurak egikaritzea.

● Urbanizazio eta eraikuntza jardueraren ondoriozko obra eta zerbitzuen kudeaketa, ustiapena eta mantentze-lanak.

● Xede soziala betetzeko, Sprilur-ek interes bereziko enpresen kapital sozialean esku hartu ahal izango du, kasuan kasu erabakitzen diren baldintzekin.

2006tik 2009ra bitarteko aldian Sprilur-ek 67 milioi euroko lursail-erosketak gauzatu ditu (ikus III:2):

(Ikus .PDF)

Gainera, 2007ko maiatzean Sprilur-ek Lladieko poligonoan (Legutio) hainbat lursail erosteko konpromisoa izenpetu zuen 790.755 euroren zenbatekoan eta 7 urteko aldirako (ikus III:3.1).

Eskuartean ditugun jarduerak aztertzerakoan, beharrezkoa da ase asmo den beharraren berezitasuna aintzat hartzea, izan ere, helburua Sprilur-en xede soziala betetzea da eta jarduera ekonomikoen garapena sustatzeko gai diren lursailen gainean eragitea baita helburua, eta ez edozein lursailen gainean. Sprilur-en helburua eraikitako edo eraikitzeko gai den industria-lursaila espekulaziozkoak ez diren prezioetan lortzea da. Horretarako, lursailak prezio merkean erosi behar dira, eraikigarritasunak prezio mugatuan eraldaketa bideratzeko moduan; egiteko honetan eragingarria da hirigintzako eskumenak dituzten toki-erakundeekiko lankidetza. Halaber, behin kokagunea hautatu ondoren, poligono berekoak izan daitezkeen lursail guztiak erosteko ahalegina egin behar du.

Honenbestez, Sprilur-ek justifikatu egin behar du hautatutako kokagunea edo poligonoa aukerarik onena dela beste batzuen aldean eta Sozietatearen helburuak betetzeko jarduera eraginkorra izan dadin gehienera ordain daitekeen prezioa zein izango den aurrezehaztu beharko du.

Araudi ezargarria.

Sprilur-ek aztergai izan den aldian indarrean zegoen aginduaren arabera, lursailen erosketan esku hartu behar du eta horretarako, ekonomikoki egokiena den eskaintza hautatu eraginkortasun, objektibotasun eta ekonomia irizpideei jarraiki.

2008ko maiatzean sartu zen indarrean Sektore Publikoaren Kontratuen 30/2007 Legea (SPKL), urriaren 30ekoa, eta lursailen erosketari zegokionez, Sprilur-ek publizitate eta lehia printzipioei jarraiki jokatu behar zuen, nola eta egin beharreko eragiketaren izaera printzipio horiekiko (Herri Administrazioetako Kontratuen Legearen Testu Bateratua onesten duen ekainaren 16ko 2/2000 Legegintzazko Errege Dekretuaren xedapen gehigarri seigarrenari jarraiki) eta aztergai izan dugun epe osoan indarrean zeuden objektibotasun, ekonomia eta eraginkortasun printzipioekiko (Euskal Autonomia Erkidegoko Herri-Ogasuntza Nagusiaren Antolarauei buruzko Legearen testu bateratua onesten duen azaroaren 11ko 1/1997 Legegintzako Dekretuaren 3. artikulua) bateraezina ez zen.

SPKL 2008ko maiatzean indarrean sartzearekin batera, lursailen erosketa 4.1.p atalean barne hartu da; honenbestez, izaera pribatua du eta ondare-legeriak arautuko du; honela, bada, 4.2 artikuluari jarraiki, SPKLren printzipioak baliatuko dira sor litezkeen zalantzak eta gabeziak argitzeko. EAEren sozietate publikoa den aldetik, ez da Euskadiren Ondareari buruzko Legearen esparruan barne hartzen eta ondorioz, SPKLren honako printzipio hauek aplikatu behar dira: «lizitazioetara irispidea izateko askatasun printzipioak, prozeduren publizitatea eta gardentasuna, diskriminazio eza eta izangaien arteko tratu-berdintasuna eta aurrekontuaren egonkortasun eta gastuaren kontrola helburutzat hartuta, ondasunak erosteko diren funtsen erabilera efizientea ziurtatzea; horretarako, ase asmo diren beharrak aldez aurretik finkatzeko exijitu, lehia askea babestu eta ekonomikoki egokien den eskaintza hautatu behar da; berebat, administrazio zuzenaren printzipioak gorde behar dira».

Testuinguru honetan, nahiz Euskadiren Ondareari buruzko Legea ez den ezargarria, objektibotasun, ekonomia eta efikazia printzipioak betetzeari dagokionez Sprilur-ek gauzatutako lursailen erosketaren zuzentasuna aztertzeko, Lege honen 42 eta 43. artikuluetan jasotako alderdiak besarkatuko ditu; erregulazio hori ez da eskagarria, bai ordea egokia printzipio horiek betetzeari dagokionez. Zehazki, erosketaren komenigarritasuna, eskumena duen organoak onestea eta ondasuna tasatzea bezalako alderdiak balio-neurtuko dira.

II.– Ondorioak.

II.1.– Ondorio orokorrak.

1.– Sprilur-ek ez du lurzorua erosteko urratu beharreko prozedura jakinik definitu, nahiz 2006ko uztailaren 17an Administrazio-kontseiluak Plan Estrategikoa onetsi zuen; bertan aurreikusitako programaren helburua lurzorua erosteko prozesurako jarduera plana gauzatu eta koordinatzea da. Merkatu berriak ikertzeko fasea ez da agiri bidez euskarritzen harik eta aukera baten gainean bideragarritasun-azterketa egiten den arte. Gainera, ez dira modu egokian dokumentatzen erosketen onespenaren gaineko erabakiak, ez eta prezioak eta gainerako baldintza finantzarioak finkatzekoak eta ez da iraupen luzeko proiektuetan diruaren balioa aintzat hartzea bideratuko duen sistematikarik ezartzen.

2.– Sprilur-ek ez du lurzorua erosteko ez planik, ez programarik zehaztu. Esparru honetan mugaketa gauzatu beharreko helburu orokorretarako soilik da, Aurrekontuetan jasoak daudenak eta horietan esaten da izaera orokorrarekin Sprilur-en jarduerek lurzoruaren erreserba estrategikoetatik industri pabiloiak eraikitzerainoko egitekoak besarkatuko dituela, erdibideko faseak jorratuz, bai garapen berrikoak, bai berreskuratze edo birgaitze-alorretakoak ere.

3.– Aztertutako erosketa bakoitzaren dokumentazioa bideragarritasun azterlanak abiarazten du. Azterlan honek poligono jakin baten sustapenari ekiteko analisia jasotzen du; ez du ordea azaltzen, balizko aukera guztien artean, kokagune hori eta ez beste bat hautatzeko izan diren arrazoiak, eskaintzarik egokienaren hautaketak eskatzen duen moduan.

4.– Administrazio eskudunak aldez aurretik egitasmoaren berri izan edo berau onesten duenik ez dago erasota eta dokumentatuta egon behar du, izan ere, esparru jakin batean jarduteko erabakiaren zuzentasuna baloratzeko oinarrizko euskarri baita.

5.– Ez dago Sprilur-ek erositako lursailen tasaziorik, ez eta lursailean arboladi eta bestelako izakinen kontzeptuan ordaindutako kalte-ordainik gehienetan ere. Garatu beharreko egitasmoa aztertzen duen bideragarritasun azterlanak ez du zehazki lursailaren tasazioa barne hartzen, baizik eta, gehienez ere, lurzoruaren hondar balioa behin salmenta prezioa aurreikusi dela, Sprilur-ek arrazoizko iritzitakoa eta urbanizazio eta eraikitze kostuak balioetsita. Azterlan honetan ez da erantsi merkatuko prezioei dagokien analisia eta hori ezinbestekoa da Sprilur-en jardueraren zuzentasuna kalifikatzeko, sozietatearen helburuari jarraiki.

6.– Administrazio-kontseiluak 2008ko abenduaren 16an erabaki zuen aurrerantzean kontseilu horren eskumen esklusibo izango zirela lursailen erosketan inbertsioei buruzko erabakiak, prezioak ezartzea eta finantza baldintzen gaineko erabakiak hartzea. Ordea, 2009ko abendura arte ez dira lehenengo erosketa-erabakiak onetsiko. Aztertutako aldian egindako erosketetarik bakar bat ere ez du aldez aurretik Administrazio-kontseiluak onetsi, nahiz garrantzitsuak izan.

Nolanahi den ere, aurrez beste atal batzuei emandako ahalak formalki baliogabetu ez direnez gero, horiek esparru berean jarduteko gaitasunari eusten diote.

Jarduera esparruak eta erosi beharreko lursailak hautatzeko erabilitako prozeduraren eta ordaindutako prezioak zehazteko baliatutako prozeduraren gaineko informazio ezak ez du bermatzen Sprilur-ek 2006-2009 aldian lursailen erosketan eraginkortasun, objektibotasun eta ekonomiaren printzipioak bete dituenik.

II.2.– Aztertutako erosketen gaineko ondorioak.

10 poligono, erosketen 16 espediente eta kalte-ordainen 8 espediente aztertu ditugu (ikus III.3 eta III.4) eta honako ondorio hauek eskuratu ditugu:

1.– Santurtziko Serantes poligonoan egindako erosketak salaketa-gai izan dira; salaketa Sprilur-ek aurkeztu du 2010eko uztailaren 5ean Erandioko Ertzaintzaren Polizia-etxean, ustez ondasunak bidegabe erabiltzearen delitu izan baitaitezke.

Salaketaren muinak dio erosketak oso garestiak izan direla urbanizagarriak ez diren lursailak direlako eta birsailkapen aukera oso zalantzazkoa dutelako eta gainera, ordainketa modua oso bitxia izan dela, prezioaren zati bat eramaileari txekearekin ordaindu baita.

Bilboko 8 zk.ko Instrukzioko Epaitegiaren 2010eko irailaren 10eko auto bitartez, aipatutako jarduerak abiarazi eta erregistratzea erabakitzen da, ondasunak bidegabe erabiltzearen delituagatik aldez aurreko eginbide modura; horren berri eman zitzaion Fiskaltzari eta inputatuei jakinarazi eta hainbat jarduketa egiteko erabakia hartu zen, gaur egun abian direnak.

2.– Santurtziko Serantes, Elgoibarko San Antolin eta Gabiriako Altube Azpi poligonoak ez dira urbanistikoki garatu eta ez da horien garapena aurreikusi txosten hau idatzi dugun datan; honenbestez, ia osotasunean landa-lur sailkapena dute lur horiek.

Sprilur-ek 2010eko ekitaldiaren urteko kontuetan, hurrenez hurren, 3 milioi euroko, 1 milioi euroko eta 624.544 euroko zuzkidurak erregistratu ditu, erosketa-balioaren eta landa-lur modura emandako tasazio balioaren arteko aldeari dagozkionak; horiek guztiak 2011ko urtarrilean eta otsailean kalkulatu ziren.

3.– Kokalekuaren egokitasuna zehazteko arrazoiak dagozkion bideragarritasun azterlanetan euskarrituak daude, nahiz eta Sprilur-eko inongo atalek izenpetutako ondoriorik batere ez dagoen erasota. Hautatutako poligonoa EAEn dauden balizko beste aukera batzuen aldean aukerarik onena dela erakutsiko duen euskarririk batere ez dago.

Eibarko Matsaria poligonoan ez da bideragarritasun azterlanik egin; jarduera Eibarko Udalarekin 2007ko otsailaren 9an izenpetutako hirigintzako hitzarmen baten ondorio da. Gabiriako Altube Azpiren kasuan, bideragarritasun azterlana aldez aurreko agiria da eta bertan garapenerako aldeko eta aurkako arrazoiak jasotzen dira; Administrazio eta Sozietate Publikoek osatzen duten Jarduerak Koordinatzeko Batzorde Tekniko batek hartzen ditu erabakiak.

4.– Eibarren Matsaria poligonoan lurzorua balioztatzen duen udal txostena dago; aztertutako gainerako erosketetan, ordea, ez dago erositako lursailak tasatzeko txostenik.

Aztertutako gainerako poligonoei dagokienez, bideragarritasun txostenak lurzoruaren hondar-balioa zehazten du, Gabirian Altube-Azpi eta Ezkio-Itsason Santa Lutzi poligonoetan izan ezik. Ordea, Sprilur-ek ez du kalkulatzen prezio handiagoan egindako erosketak duen eragina. Kasu bakar batean ere ez da erantsi erosketak egin diren datan merkatuko prezioei dagokien analisia eta hori ezinbestekoa da Sprilur-en jardueraren zuzentasuna kalifikatzeko, sozietatearen helburuari jarraiki.

Gainera, Irungo Araso poligonoan, Sprilur-ek 2007ko martxoan bi sozietateri erositako lursailak, 47,71 euro/m²-ko prezioan eta guztira 12 milioi euroan, aldez aurretik sozietate hauek batez bestean 39,18 euro/m²-ko prezioan erosi zituzten, Irungo Jabetza Erregistroak eskuratutako informazioaren arabera. Sprilur-ek lursailen prezioaren zati bat, 7 milioi euro, poligono berean urbanizatutako lursailen bidez ordaintzen du, horien baloraziorik batere euskarritu gabe.

5.– Guztira milioi bat euroko zenbatekoarekin aztertutako 5 kalte-ordainetan ez dago eraginpeko elementuen baloraziorik. Guztira 573.024 euroko zenbatekoarekin aztertutako 3 kalte-ordainetan, jabeak dagokion txostena aurkeztu du eta Sprilur-ek ez du egiaztatu. Balorazio hauek espedientean jaso behar lirateke, izan ere, ordaindutako azken prezioan eragin zuzena baitute eta ezin dira bideragarritasun-azterlanetik bereizi.

III.– Atal argigarriak.

III.1.– Lursailak erosteko prozesua.

Ondotik, sozietateak praktikan gauzatu duen lursailen erosketa prozesua azalduko dugu, kokalekua hautatzen duen unetik harik eta erosketa egiten duen arte.

Kokalekua hautatzea.

Sozietateak aukera ezberdinak aztertzeko egindako jarduerak ez dira euskarritzen, ez eta jarduera eremuaren ondoko hautaketa ere. Kokalekua egoki hautatzeko lursailen azterketa egin beharko litzateke, jarduera ekonomikoen garapenari ekiteko gai liratekeenak bereizik, bai berroneratzea beharrezko duten industri lur zaharrak direlako, bai ordura arte garatu ez diren sailkatutako esparruak direlako, edota bai sailkatu gabeko lurrak direlako. Hori guztia, 2006an onetsitako Plan Estrategikoari jarraiki, lurzoru eta industri eraikinen erreserba iraunkorrei eusteko helburua izanik eta demanda handiko guneetan lurzoruaren prezioa arautzeko ekintzak sustatu eta bideratzeko, hartara lurzoruaren espekulazioa saihestearren.

Behin jarduera eremua erabaki ondoren, area edo poligono horren bideragarritasuna aztertuko duen bideragarritasun-azterlana egingo da. Alabaina, ez da aldez aurreko erosketa planik egiten eta ez da bideragarritasun azterlana egiteko kokaleku horiek hautatzeko izan diren arrazoiak eta prozesua dokumentatzen eta honenbestez, aukera ezberdinen balorazioa ez da euskarritzen. Berebat, bideragarritasun azterlanean ere ez dira jasotzen esparru jakin batean jarduteko azken erabakian erabakigarriak izan diren faktoreak zein diren.

2007ko urte hasieran gunearen datu-basea eraiki eta informazio geografikoa emango zuen sistema bat diseinatu, garatu eta ezartzeko proiektua esleitu zen; behin lan hau amaitua zela, 2008ko irailean, EAEren azpi-area funtzional multzoan jarduera ekonomikoetarako lurren zerrenda eta hirigintza-sustapenerako fitxak (aldez aurreko proposamenak eta bideragarritasun azterketak) egiteko laguntza teknikoa esleitu zen. Horren ondorioz, adierazitako lanak behin amaituak zirela, lau urteko aldian garatzeko aurreikusi zirenak, lursailak erosteko espedienteek enpresa esleipendunak egindako txostena barne hartu behar zuten; txostenak jarduteko aukera ezberdinak eta dagokion bideragarritasun azterketa jaso duten lursailen gaineko hautaketa-aukerak barne hartu behar zituzkeen. Behin azterlan hauek eskuratu ondoren, Sprilur-ek erabakiko du dagokion esparruan erosketarekin aurrera egin edo ez.

Hirigintzako eskumenak dituzten administrazioekiko lankidetza.

Industri lurren sorrera hirigintzako antolamenduaren baitakoa den suposamenduetan, lursailak sailkatu gabe daudelako, Sprilur-ek eskumena duten tokiko erakundeekin kolaboratzen du lursailaren dagokion sailkapena bideratzeko; egiteko honetan barne hartzen dira hirigintza antolamenduko egitasmoak lantzeko egitekoak. Maiz sarritan lankidetza hau hirigintzako hitzarmenak izenpetzean islatzen da.

Nolanahi den ere, erabakiak hartu aurretik proiektuaren berri izaten dute eta hori erabakigarria da lursailak erosteko erabakia hartzeko, izan ere, jarduera gauzatzeko probabilitatea zehaztuko duen elementua baita. Administrazio eskudunak aldez aurretik egitasmoaren berri izan edo berau onesten duenik ez dago erasota eta dokumentatuta egon behar du, izan ere, esparru jakin batean jarduteko erabakiaren zuzentasuna baloratzeko oinarrizko euskarri baita.

Lursailen erosketa.

Behin kokalekua hautatu ondoren, eraginpeko lursail guztiak zerrendatzen dira, bideragarritasun txostenean aurreikusi direnak. Hautatutako lursail gehienak ez urbanizagarri modura daude sailkatuak, eraikitzeko egokiak diren lursailak urriak eta garestiak baitira; horrek indartu egiten du eragiketa, baina prezio merkea eskuratzeko aukera zailduko luke eta horixe da, hain zuzen ere, Sprilur-en helburu nagusia.

Bideragarritasun azterlanak ez du zehazki lursailaren tasazioa barne hartzen, baizik eta, gehienez ere, lurzoruaren hondar balioa behin salmenta prezioa aurreikusi dela, Sprilur-ek arrazoizko iritzitakoa eta urbanizazio eta eraikitze kostuak balioetsita. Azterlan honetan ez da erantsi merkatuko prezioei dagokien analisia eta hori ezinbestekoa da Sprilur-en jardueraren zuzentasuna kalifikatzeko, sozietatearen helburuari jarraiki.

Segidan, poligonoko lursailen jabe guztiekin lursailak erosteko harremanetan jarriko dira. Ordaintzen den prezioa jabeekin gauzatutako negoziazioaren ondorio da; egiteko horretan, maiz Sprilur-ek abokatuen bulegoetako laguntza jasotzen du. Oro har, erosketa zein erabakiak lursailak urbanizagarri sailkatu aurretik gauzatzen dira eta ordaindutako prezioek lursail horiek landa-lur modura duten balioa gainditzen dute.

Jabetza nahitaez kentzea kasu gutxitan erabili ohi da, udalek baitute horretarako eskumena eta errezeloak izaten baitituzte. Gainera, gogoan izan behar da jabetza kentzeko lurzoruak jada sailkatua eta kalifikatua behar duela egon eta onetsiak plan partziala eta urbanizatzeko jarduera-programa. Bestalde, errekurtso judizialen kasuan, eragiketa luzatu egiten da denboran eta urtetan ziurgabetasun egoera sortzen da; gainera, arriskua dago azkenean ebazten den epaiak negoziaketa bitartez lor daitekeen prezioa baino altuagoa finkatzea.

Jabeekin akordioa lortuta landa lurrak erosteak osotasunezko jarduera prezio merkeagoan lortzea bideratu dezake; nolanahi ere, erosketa abiarazteko erabakia eta gainerako jarduerak dagokion bideragarritasun txosteneko prezioen egokieran euskarrituak egongo dira. Hala eta guztiz ere, eragiketa ez gauzatzeko arriskua ere badu berekin, batik bat hirigintzako baldintzatzaileengatik eta orduan lursaila lur-erretserba modura geldituko da; horrek eskatzen du galeraren arriskuak balio-neurtzeko espedientean lursailen gaineko tasazioa jasotzea, eragiketa gauzatuko ez den kasuetarako.

Poligono berean jabe ezberdinei ordaindutako prezioak ia kasu guztietan berdinak direla ikusi dugu; hori Sprilur-en beraren politikaren ondorio da, berdingarri diren egoeretan tratamendu berdintzailea eman nahi izatekoa, alegia. Guztiarekin ere, negoziazioak bereizten ditu baldintzak eta egiaztatu ahal izan dugu zenbait finantza-erakundek, enpresa garrantzitsuk edo berariazko inguruabarrak elkartzen zaizkien lursailetako jabek prezio altuagoak lortzen dituztela, negoziatzeko duten gaitasun handiagoaren ondorioz. Lursailaren metro karratuko hitzartutako prezioari kalte-ordainak gehitu behar zaizkionean, lursailean arboladia eta bestelako izakinak daudelako, zenbaitetan horien gaineko balorazio-txostenik izan gabe ordaintzen dira eta tasazio edo saltzaileek egindako eskaeren bestelako kasu batzuetan, Sprilur-ek horiek batere balio-neurtu edo alderatu gabe. Balorazio hauek espedientean jaso behar lirateke, izan ere, ordaindutako azken prezioan eragin zuzena baitute eta ezin dira bideragarritasun-azterlanetik bereizi. Modu berean, zenbaitetan lursailen sailkapenera meneratutako erosketak lortzen dira, hartu beharreko arriskua mugatzen dutenak; beste batzuetan lasaitasun finantzarioa izatea bideratzen duten salerosketako konpromisoak izenpetzen dira eta baita, erosketa aukerak ere.

Erabakiak gauzatzea.

Erosketak onesteari buruzko erabakiak ez ezik, prezioak eta gainerako finantza baldintzak finkatzea, ez daude agiri bidez euskarrituak. Merkataritzako zuzendariak eta zuzendari juridikoak izenpetutako kontratu pribatu eta eskritura publikoak daude jasoak eta horiek behar hainbateko ahalmena dutela egiaztatu dugu.

Bai 2008an gauzatutako auditoria operatiboan, bai Sprilur-i egindako gomendioen txostenean eta bai 2006an onetsitako Plan Estrategikoan ere, guztietan erosketa prozesuak prozedura bati jarraiki gauzatzeko beharraz ohartarazten da eta Administrazio Kontseiluak izan behar duela lursailak erosteko erabakiak hartuko dituena.

2008an Zuzendaritza Batzordeko bileren akta jasotzen hasiko dira eta horietan lursailen erosketari buruzko auziak eztabaidatu eta erabakitzen direla egiazta daiteke. Aktak egiten hasi aurretik programa informatiko bat erabili ohi zutela jakinarazi digute; bertan arduradunei ematen zitzaizkien ardurak eta hartzen ziren erabakiak jasotzen zituzten.

Administrazio-kontseiluak 2008ko abenduaren 16an erabaki zuen aurrerantzean kontseilu horren eskumen esklusibo izango zirela lursailen erosketan inbertsioei buruzko erabakiak, prezioak ezartzea eta finantza baldintzen gaineko erabakiak hartzea. Ordea, 2009ko uztailean izendatuko da zuzendari nagusi berria eta Merkataritza zuzendariari eta zuzendari juridikoari aitortutako agintea baliogabe uztea onartuko. Alabaina, agintea baliogabe uzteak Merkataritza Erregistroan izen-ematea gauzatzen denetik aurrera eragingo ditu ondorioak. Txosten hau idatzi dugunean, oraindik baliogabetzeak erregistratu gabe daudela egiaztatu dugu. Kontseiluko lehendakariari dagokio hartutako erabakiak egikaritzea eta ez dago hori ez egin izateko arrazoien euskarririk. Honenbestez, hartutako erabakia urratu duela Sprilur-eko lehendakariak ikusi dugu, erabaki jakin batzuetarako eskumen esklusiboa Administrazio Kontseiluari eman baitio eta esparru berean beste organo batzuek jardutea bideratzen zuten ahalei bere horretan eustea uzten zen bitartean.

2008ko abenduaren 16an Administrazio Kontseiluak berretsi egiten du sozietateari agindu zaiola agiri bidez euskarritutako barne kontrol sistema ezartzeko eta Administrazio Kontseiluak inbertsio-erabakiak hartu ahal izateko bideragarritasun txostenak mamitzeko; baita iraupen luzeko egitasmoetan diruaren balioa aintzat hartzea bideratuko duen sistematika ezartzeko ere. Jarduera hauek guztiak ez dira garatu.

III.2.– Lurzoru erosketak 2006-tik 2009-ra bitarteko aldian.

Sprilur-ek erositako lursailak izakinen kontuan daude jasoak eta horiek urbanizatzen egindako lanak ere barne hartzen ditu; baita, kasua denean, poligonoetan eraikitako eraikinen kostua ere. Izakinen kontuak salmentara emandako poligonoen kostu guztiak jasotzen ditu, nahiz horiek egiteko epea urtebetetik gorakoa izan daitekeen.

Hona hemen fiskalizazio-gai izan den aldian izakinek izan dituzten mugimenduak, auditatu diren urteko kontuen arabera:

(Ikus .PDF)

Lursailen erosketak jabeei lursailak erosterakoan egindako kostuei dagozkie; horietan jasotzen dira berebat horietan egon daitezkeen etxebizitzengatiko edo beste kontzeptu batzuengatiko kalte-ordainak eta erosketa gauzatzeko beharrezko diren beste gastu batzuk (eskritura, erregistroa, e.a.). Hona hemen urteen araberako banakatzea:

(Ikus .PDF)

Kontularitzako erregistroa honakoa izan da:

(Ikus .PDF)

Hona hemen 2006tik 2009ra bitarteko aldian jabeei egin zaizkien lursail-erosketak poligonoka:

(Ikus .PDF)

Finantzaketa.

2006tik 2009ra bitarteko aldian lursail erosketak Sprilur-eko diru-funts orokorrekin finantzatzen dira, honako salbuespen hauekin:

– Sprilur-ek eta SPTCk (lehenago SPRI, S.A. izenekoa) lankidetza hitzarmena izenpetu zuten 2008ko urriaren 1ean eta horren indarrez, SPTCk Sprilur-i 7 milioi euroko itzultzeko aurrerakin bat eman zion, Sprilur-ek Ezkio-Itsaso eta Gabirian erosi zuen erreserbarako erabiltzeko lurzoruaren erosketa finantzatzeko. Sprilur-ek kopuru hori itzuliko du poligonoen multzoan saldutako azalerak egiten duen ehunekoaren arabera, salmentei 2014ko ekitaldian ekingo zaiela balioetsita. Kostuaren eta eskuratutako sarrera garbien artean kasua balitz izan litekeen aldeak izaera ez itzulgarria hartuko du beti ere jabetzaren transferentziak inguruan daudenekiko lehiakortasunezko baldintzetan gauzatu badira.

– 2001eko ekitaldian Eusko Jaurlaritzaren Gobernu Kontseiluak Sprilur-i 38 milioi euroko itzultzeko aurrerakinak ematea erabaki zuen; aurrerakin horien helburua gune ahuletan enpresa proiektuak garatzea da (Euskadi 2000 Hiru Pasaiako Badian eta Ezkerraldean); horien artean zegoen Irungo Araso poligonoa. Ordainketa diruzaintzako beharren arabera gauzatu zen, oso-osorik ekitaldi itxieran ordaindu zela. Sprilur-ek aurrerakinak itzultzen 2009ko ekitaldian amaitu du.

Izakinak.

2008ko ekitalditik aurrera Sprilur-ek izakinen kontuak bereizten ditu poligonoek duten aurrerapen mailaren arabera. Era honetara, urbanizazio lanak hasi ez dituzten poligonoetan egindako gastu guztiak «lursailak eta orubeak» atalean barne hartzen dira; behin abian direla «abian dauden sustapenak» atalera aldatzen dira eta amaitu ondoren «amaitutako eraikin eta poligonoak» atalean barne hartzen dira. Hona hemen poligonoen araberako xehapena 2008 eta 2009ko ekitaldietako abenduaren 31n:

(Ikus .PDF)

Balio-galeragatiko zuzkidura.

Izakinen balio-galeragatiko zuzkidurak kostuaren eta egiteko balioetsitako balioaren arteko aldea jasotzen du, azken hau txikiagoa denean. Hona hemen fiskalizatutako aldian izakinen balio-galeragatiko zuzkidura poligonoen arabera:

(Ikus .PDF)

Fiskalizatutako aldian lurzoruaren erreserba modura erabiltzeko erositako lursailentzat ez zen balio-galerarik izatea balioetsi, txertatuko zitzaizkien poligonoen balioa kostua baino handiagoa izango zela espero baitzen. Alabaina, 2010eko aldian, Sprilur-ek urteko kontuetan lurzoru hauentzako balio-galeragatiko zuzkidura erregistratu du; balio-galera kalkulatu du 2011ko urtarril eta otsailean sailkapenaren arabera egindako tasazio-balioaren (landa lurrak, Elgoibarko 1.621 m² izan ezik, hiri izaerakoak direnak) eta erosketa balioaren arteko alde modura. 2010eko abenduaren 31n kontzeptu honen izenean egindako zuzkidura poligonoen arabera honakoa da:

(Ikus .PDF)

III.3.– Aztertutako poligonoak.

Sprilur-ek 2006-2009 aldian guztira 67 milioi euroko lursail erosketak egin ditu 17 jardute-esparrutan; horietatik 10 areatan egindako jarduerak aztertu ditugu, zeinetan 56 milioi euroko lursailak erosi eta 3 milioi euroko kalte-ordainak ordaindu diren:

(Ikus .PDF)

III.3.1.– Lladie-ko poligonoa (Legutio).

2004ko urriaren 10ean Sprilur-ek Legutioko udalarekin hitzarmena izenpetu zuen «Lladieko industri poligonoa» izeneko esparruaren hirigintzako balizko garapen eta kudeaketaren azterketa egiteko; jardute horren helburua aribide ekonomikoetarako lurzoruaren sustapen publikoa bideratzea zen. Lehenengo jardute modura, aldeek bideragarritasunaren azterketa mamitzeko beharra adostu zuten (hirigintzakoa, teknikoa eta ekonomikoa).

Azterlan hau 2005eko urrian Sprilur-ek kontratatutako enpresa batek egin zuen. Lurzoroa ez urbanizagarri izaerarekin dago sailkatua eta 523.541 m²-ko azalera du. Bideragarritasun azterlanak 515 euro/m²-ko salmenta balioa aitortzen dio eta hondar-balioa 18,32 euro/m²-koa da.

Legutioko udalerria Araba Erdialdeko eremu funtzionalean dago jasoa. Eremu funtzional honi dagokionez, Lurraldearen Antolamendurako Zuzentarauek ez dituzte erabaki zehatzak ematen jarduera ekonomikoetarako lurzoruaren politikari dagokionez eta Lurraldeko Plan Partzialen garapenera (LPP) bidaltzen dute. Araba Erdialdeko LPP 2004ko abenduaren 28an onetsi zuten behin-betiko eta bertan ingurua «lehentasunezko eraldaketa prozesu» eta «jarduera ekonomikoetarako gune berri» modura definitzen da.

Poligono honetako lehenengo lurzoru erosketa 2006ko abenduan egingo da eta azkena 2009ko abenduan. Lurzoru guztiaren % 67a 21,74 euro/m²-ko prezioan erosi da. Guztira 57.545 m²-ko jabea zen finantza-erakunde bati 25,59 euro/m²-ko ordaindu zaizkio, 2007ko martxoan egindako tasazio baten ondorioz; tasazioa Espainiako Bankuaren Tasazio Elkarteen Erregistro Berezian erregistratutako sozietate batek egin zuen eta honek 25,79 euroan/m² balioztatzen du eta gainerakoa, 21 euroan/m². 2007ko maiatzean 37.655 m²-ko lursail baten jabe zen batekin lursailak erosi eta saltzeko aldebiko promesa jasotzen zuen kontratua izenpetu zen, 7 urte arteko eperako, 21 euro/m²-ko prezioan, KPIrekin gaurkotzekoa; horretarako, beharrezkoa zen jabetza kentzeko espedientea abiarazteko administrazio eskudunak erabakia ebaztea, hartara alde-bietako edozeinek lursailaren eskualdaketa eskritura publikoan gauzatzea exijitu ahal izan zezan.

Jabeekin prezioak negoziatu aurrean, bideragarritasuneko azterlanean jasotako datuen arabera, lursailaren balioan lurren erosketa prezioaren igoeraren inpaktua aztertu zen. Ez dira dokumentatzen industria-pabiloien merkatuko prezioak, baina finantza-erakundeak aurkeztutako tasazioak eta 2007ko urtarrileko merkatuko azterlanek eta inguruko guneetan finkatutako balio justuek ematen dituzten datuen arabera, lursailen hondar-balioa ordaindutako prezioa baino handiagoa izan da.

Txosten hau idatzi dugun datan lursailen kalifikazioak ez urbanizagarria izaten jarraitzen du. 2011ko apirilaren 19an Legutioko Udalaren Osokoak hasiera batean Legutio eta Arrazua-Ubarrudiako udalek Sprilur-ekin izenpetutako hirigintzako hitzarmena onetsi du, inguru honen hirigintzako garapen eta kudeaketa gauzatzeko; hitzarmenaren helburua lursailen gaineko kalifikazioa eta jarduera da, sustapen edo herritarren intereseko jarduera ekonomikoak abiarazteko. Hitzarmenari alegaziorik jarri ez zaionez gero, behin-betiko onetsi da.

III.3.2.– Serantesko poligonoa (Santurtzi).

1993ko urrian, Industri Lurraren Sustapen eta Gestiorako Elkartea, A.B. (ILUSGE, S.A.) – Industria Lurra Sustatu eta Kudeatzeko Sozietatea (PROGESIN, S.A.), egungo SPRILUR, S.A.ren aginduz Ugaldebietako autobiaren alde bietara –Bilboko Porturako eta San Fuenteserako sarbidearen lotunearen artean– kokatua dagoen industria gune baten bideragarritasuna aztertzea xede duen azterlana egin zen; azterlanari Santurtzi, Ortuella eta Abanto Zierbenako Industria Sektorearen Bideragarritasunaren Azterlana izena eman zitzaion.

Jarduera-eremuaren zabala aintzat hartuta, lursailak Santurtzi, Ortuella eta Abanto Zierbenako udalerriak eta autobia osatzen duen bereizketa fisikoa besarkatzen ditu, azterlanak bi sektore bereiztea proposatzen du, 1. Sektorea eta 2. Sektorea, horietako bakoitzak autobiaren alde banatako esparrua hartzen duela.

Azterlanak ondorioztatu zuen esparru horretan bideragarria zela industria-ezarpena gauzatzea eta aztertutako esparru osoari azalera larregikoa iritziz gero, aproposagoa zela 2. Sektorea urbanizatzea, izan ere, 1. Sektorea hiri-eragin txikiagoko inguruan baitzegoen. Honi dagokionez, faseetan egindako programazioak obraren iraupena 10 urtekoa izatea aurreikusi zuen bi sektoreen osotasunerako; bada, lehenengo bosturtekoan 2. Sektorea garatuko zen eta bigarren bosturtekoan, berriz, 1. Sektorea. Berebat, inbertsio plana sozietatearen inbertsio-aurreikuspenetara egokitu zitekeela esaten zen, merkatuko demandaren arabera.

Santurtziko Udalak eskuratutako informazioaren arabera, Bilbo Metropolitarraren Lurralde Plan Partziala onesteko abiarazitako jendeari informazioa emateko epean, Udalak 2004ko urtarrilaren 30ean alegazioak aurkeztu zituen; alegazio horiek, besteak beste, Serantesko mendi-magalean dentsitate txikiko etxebizitzen garapen berri bat barne hartzeari zegozkion, El Polvorín Egoitza-etxe Sektorearekiko mugan, lehentxeago garatutakoa. Honi dagokionez, horiek ebazteko txostenak, 2005eko irailaren 5ean idatzitakoak eta Bizkaiko Foru Aldundiaren Hirigintzako zuzendari orokorrak izenpetutakoak, ez zion egoki irizten aipatutako proposamena txertatzeari. Aipatutako txostenean eta Serantes mendiari dagokionez, Udaletik «Metropoli Parke izaera» emateko eskatzen zen. Honi dagokionez, ebazpenak ez zuen egokitzat jo definizio hori eta adierazi zuen mendiaren zati handi bat natura-balio handiko guneetan barne hartua geratzen zela eta horregatik beharrezko irizten zaiola babesteari; halaber, mugaketa hauen bitartez mendia eredu naturalekiko zeinahi esku-hartze erasokorretatik babesten da eta soilik unean uneko jarduerak bideratzen dira, aisiarekin edo egungo gunearen hobekuntza naturalarekin lotutakoak.

2005eko urrian, Sprilur-ek hala aginduta, Santurtzin Sektorearen Bideragarritasun Azterketa izenekoa egingo da. Azterketak erreferentzia-gai duen sektorea, 1993an egindakoan 1. Sektorea izena eman zitzaionari dagokio, izan ere, 2. Sektorea Sprilur-ez besteko eragile batzuek garatu dute. Honen arabera, azterlanak 1993an egin zen hura gaurkotzea du helburu, data horretan zeuden planeamenduak abiaburu hartuta 1. Sektorearen bideragarritasunaren birplanteamendua eginez. Sektore hau Serantesko mendi-magaletan kokatzen da.

Azterlanak jarduera eremuarekiko hirigintzako antolamenduaren aurreikuspenak besarkatzen ditu.

Jarduera Ekonomikoen Sektoreko Lurralde Planak jarduera logistikoa gauzatzeko hiru gune handi bereizten ditu; horietako batean aztergai den esparrua dago jasoa eta Santurtzi lehentasunezko interesa duen udalerri modura kalifikatzen du; bada, jarduera ekonomikoa duten lurzoruen hirigintzako antolamendua, kudeaketa eta sustapen politika proposatzen du berarako, hala nola interes estrategikoa duten tokietan lurzoru berriaren eskaintza publikoa sortzea.

Bilbo Metropolitarraren Lurralde Plan Partzialaren arabera, ia sektore osoa Serantes mendiaren «hutsarte naturalistikoaren» atal osagarri modura dago sailkatua. Lurraren antolamenduari bagagozkio eta jarduera ekonomikoekin lotutako jarduerei dagokienez, Lurralde Plan Partzialak hedapen osoko esku-hartzeak proposatzen ditu, Eremu Funtzionalaren multzoak dituen beharrizanak artatzen dituztenak eta ez du Santurtziko udalerriarentzat jarduera ekonomikoak garatzeko inongo arearik proposatzen.

Bai Jarduera Ekonomikoen Sektoreko Lurralde Planak, bai Bilbo Metropolitarraren Lurralde Plan Partzialak ere, desoreka dagoela adierazi dute lanean ari den biztanleria aktiboaren eta dauden enplegu kopuruaren artean; egoera honen aurrean, Jarduera Ekonomikoen Planak proposatzen du plataforma logistikoak kokatzea bai Bilboko Kanpoaldeko Portuan, bai Serantesko mendi magalean ere.

Udalerriko Hiri Antolamendurako Plan Orokorrak eraginpeko lursailak lurzoru ez urbanizagarri modura sailkatzen ditu.

Sektorea antolatzeko proposamenak bi aukera ematen ditu sektorearen garapenerako. A aukera 1993ko urrian egindako bideragarritasun azterketaren oinordeko da eta helburua antolamendua bertan proposatzen zen azterketa-esparru berrira egokitzea du; esparrua txikiagoa da Polvorín egoitza-etxeen sektorea garatu izanaren ondorioz; berebat, hura bezalako proposamen mardulak eragin zezakeen inpaktua paisaian murriztea ere helburu zuen. B aukerak berriz, topografiara egokitzapen handiagoa proposatzen du, eraikuntza malguagoa eta inpaktu bisual txikiagoa eragingo duena. Aukera biek ere, Parke Teknologikoaren tipologia barruan barne hartzen den eraikuntza-tipologia proposatzen dute, industriak ez ezik, zerbitzuak ere besarkatuko dituena.

Bideragarritasun txostenak lurzoruaren metro karratuko hondar-balioa 10,98 euroan finkatzen du A aukerarentzat; eta 32,30 euroko balioa B aukerarentzat. Ez da kalkulatu prezio handiagoan erosteak duen eragina eta ez da industri pabiloien merkatuko azterketarik gauzatu.

Ondorio orokor modura –ingurumen-eraginaren balio-neurketaren emaitzak baldintzapeturik– azterlanak dio B aukerak, topografiari gehien egokitzen zaiona, azterlanean zehaztutako helburu eta irizpideak asebetetzen dituela, betiere adierazitako iritzi eta ezartzen diren konpentsazio-neurriak hartuta, hala nola, Serantes mendi-hegalerantz poligonoa inguratuko duen babes-marra ezartzea.

2007ko ekainaren 22an Sprilur-ek 105.000 m² erosi ditu, 33,66 euro/m²-ko prezioan. Guztira, 3.534.509 euro ordaindu ditu eta horietatik 460.135 euro, eramaileari ordaintzeko txeke bidez ordaintzen dira. 2007ko irailaren 19an Sprilur-ek lurren jabe batekin 18.241 m² 45,08 euro/m²-ko prezioan erosteko kontratuak izenpetu zituen, nahiz azkenean 16.641 m² ez ziren Sprilur-en alde eskrituratu eta honenbestez, 2010eko azaroan kontratu hori baliogabetu eta jabeari kontura ordaindutako diru-zenbatekoa (333.897 euro) itzultzeko eskatzen zaion. Txosten hau idatzi dugun datan jabeak 200.000 euro itzuli ditu eta gainerako kopurua 2013ko martxoa baino lehenago itzuli behar du.

Erosketak kudeatzeko Sprilur-ek lursailei buruzko informazioa emango duen abokatu bulego bat kontratatu du eta hauek sektore barruan beste zazpi finka bereizi dituzte, hiru jaberi dagozkienak eta 14.959 m²-ko azalera osagarria dutenak; horien gaineko erosketa aukera dago, 45,07 euro/m²-ko ordainduta.

2010eko uztailaren 5ean Sprilur-ek salaketa aurkeztu zuen Erandioko Ertzaintzaren Komisaldegian, ustez ondasunak bidegabe erabiltzearen delitu izan daitezkeen egitate batzuengatik.

Salaketaren oinarria da Sprilur-ek Serantesen egindako lursail erosketak oso garestiak izan direla, urbanizagarriak ez diren lursailak direla aintzat hartuta eta birsailkatzeko aukera oso zalantzazkoak dituztenak; gainera, ordainketa moldea guztiz apartekoa izan da, eramaileari txeke bidez ordaindu baita prezioaren zati bat.

Bilboko 8 zk.ko Instrukzioko Epaitegiaren 2010eko irailaren 10eko auto bitartez, aipatutako jarduerak abiarazi eta erregistratzea erabakitzen da, ondasunak bidegabe erabiltzearen delituagatik aldez aurreko eginbide modura; horren berri eman zitzaion Fiskaltzari eta inputatuei jakinarazi eta hainbat jarduketa egiteko erabakia hartu zen, gaur egun abian direnak.

III.3.3.– Larringo poligonoa (Azpeitia).

Poligono honen bideragarritasun azterketa 2004ko urrian egin zen, Azpeitiko Udalaren aginduz eta ez zitzaion Sprilur-en Sail Teknikoari onespena emateko aurkeztu. Urola-Kostako eremu funtzionaleko LPP (Lurralde Plan Partziala) (Azpeitia-Zarautz) administrazio-tramitean zegoen bideragarritasun azterketa egin zen datan eta behin-betiko 2006ko otsailaren 21ean onetsi zen; Plan honek Azpeitiko industri garapenaren hazkundea Azpeitia-Urrestilla korridorean zehar egitea aurreikusten du, aztergai diren lursailak dauden tokian; ez dago erasota korridore berean bestelako aukerarik aztertu denik.

Aztergai den eremua landa-lurrek eta lau eraikinek osatzen dute. Bideragarritasun azterketak lurraren kostua 18,03 euroan/m² balioesten du eta urbanizatutako lurraren kostua, berriz (lurraren prezioa, eskritura gastuak, zamak eta kalte-ordainak, urbanizazio lanak, e.a. barne hartuta), solairu estalgarriko 210,35 euroan/m². Ez du pabiloia eraikitzeko kosturik barne hartzen, ez eta gune bateragarrietan pabiloien merkatuko prezioen azterketarik ere.

2005ean hitzarmen bat izenpetu zen Azpeitiko Udalarekin Larrinen Hirigintzako Artekaritza Arearen hirigintzako garapena bideratzeko.

2007ko apirilaren 19an behin betiko onetsi zen Arau Subsidiarioak berrikusteko espedientea, lurzorua urbanizagarri modura sailkatzen duena, eta hirigintzako aprobetxamenduaren garapen eta exekuzioa eta Plan Partziala, Udalak 2007ko maiatzaren 3an onartu zuena; honen ondorioz, jarduera sistematzat desjabetzea finkatu zen.

Alkatetzaren 2009ko otsailaren 19ko ebazpen bitartez, hasiera batean ekimen pribatuko Hirigintzako Jarduera Programa onetsi zen; honek Larringo industri lur urbanizagarrian barne hartutako jardueren garapena eta exekuzioa arautu eta antolatzen du; Larringo industri lurrak 210.209,70 m²-ko azalera du eta desjabetze-eremua 186.396 m²-koa da.

Nahiz jarduera sistema desjabetzea izango dela erabaki, azkenean lursailak jabeekin adostu ondoren erosi ziren. 2007ko maiatzean ekin zitzaien erosketei; hori dela-eta, kudeaketa lanak bideratuko zituen abokatu bulego bat kontratatu zen, guztiak prezio berean, 48 euro/m². 2009ko abenduaren 31n Sprilur-ek eremuko lursail guztiak erosi ditu, bat izan ezik, 2010ean erosiko dena.

Gaur egun abian da Udalak hirigintza proiektuari onespena emateko prozesua.

III.3.4.– Larramendiko poligonoa (Bergara).

Bergarako Udalbatzak 2003ko irailaren 29an orduan indarrean zeuden Arau Subsidiarioak berrikusteko beharrezko ziren agiriak prestatzeko lanak esleitu zituen (haietan Larramendi lurzoru ez urbanizagarri modura zegoen sailkatua); Arau horiek Diputatuen Kontseiluak 1996ko apirilaren 16an onetsi zituen, jarduera ekonomikoetarako aurreikusitako lurzoruen zatirik handiena jorratua zegoela.

Jarduera ekonomikoetarako lurzoruari zegokionez, Arau Subsidiarioak Berrikusteko aukerak hausnartu eta aztertzeko prozesuan zehar, Udalak hainbat elkarrizketa abiarazi zituen Sprilur-ekin, haiekin batera jarduera berriak sustatzeko aukera aztertu ahal izateko. Bergaran industri poligono berriak garatzeko 2005eko otsailean egindako bideragarritasun azterketak udalerriko bi gune bereizten ditu aukera modura, Kukubaso-Ipiñarrikoa eta San Juango ingurua (balizko hiru aukerarekin: Aritzabaleta, Albisu eta Larramendi). Hainbat arrazoiren ondorioz (aprobetxamendu eskasa, urbanizazio kostu handiak, irispide arazoak konpontzeko zailtasunak, e.a.), gainerako kokalekuei ez zaie egoki irizten. Arrasate-Bergarako Eremu funtzionalaren LPPk (Deba Garaia), Eusko Jaurlaritzaren Kontseiluak 2005eko apirilaren 12an onetsitakoa, gune hau Garapen Berrirako lehentasunezko gune modura bereizten du.

Bideragarritasun azterketak 250.000 m² inguruko azalerarentzat lurzoru balioa 30 euro/m²-ko ematen du, eta solairu estalgarriko kostuaren balioespena, berriz, 186,87 euro/m²-koa. Ez du pabiloia eraikitzeko kosturik barne hartzen, ez eta gune bateragarrietan pabiloien merkatuko prezioen azterketarik ere.

Bergarako Udalbatzak 2006ko abenduaren 18an behin-behinean Arau Subsidiarioen aldaketa onetsi zuen (2007ko maiatzaren 25ean behin-betiko); arau hauek lurzoru urbanizagarriko 289.232 m² industri erabilerarako edo jarduera ekonomikoetarako sailkatzen dituzte, Plan Partzial, Urbanizazio Proiektu eta Birpartzelatzeko Proiektuaren bitartez garatzekoak; jarduera sistema ekimen publikoa da.

2007ko maiatzaren 18an Sprilur-ek eta Bergarako Udalak eremu honek garapen eta hirigintzako kudeaketa erabatekoa izateko hitzarmena izenpetu zuten.

2006ko ekitaldian Sprilur-ek lursailak erosteari ekin zion, sei erosketa aukera izenpetuz 199.253 m² arteko azalerarentzat; erosketa 2006an gauzatuz gero, 23 euro/ m²-ko eta 24 euro/m²-ko baldin eta erosketa 2007an gauzatuko bazen, Sprilur-ek zeinahi unetan harik eta 2007ko abenduaren 31n iraungi arte, erosketa eskritura publikoan jasotzeko eskaria egin zezakeela. Aukerak izenpetzeko unean Sprilur-ek prezio osoaren gainean % 3a ordaindu du, 160 mila euro, erosketa aukera gauzatu ezean galduko lukeena. 2007ko ekitaldian erosketa aukera guztiak gauzatu dira eta gainera Sprilur-ek eremuan barne hartutako lursail guztiak erosi ditu, 24 euroan/m².

Txosten hau idatzi dugun datan poligono honen urbanizazio lanak amaitu dira.

III.3.5.– San Antolingo poligonoa (Elgoibar).

Poligono honen bideragarritasun azterketa 2004ko irailean egin zen, Sprilur-ek hala eskatuta. Eraginpeko lursailen gainean indarrean dagoen planeamendua 1992ko urtarrilaren 8an onetsitako Arau Subsidiarioena da eta horiek lursailak landa-lur modura sailkatzen dituzte; honenbestez, eremu honetako lurzorua jarduera ekonomikokotzat hartzeko, inguruko hirigintzako antolamendua egitea eskatzen zuen. Ez zaio Eibarko eremu funtzionalaren LPPri aipamenik egiten (Deba Beherea). Azterlan honek egokitzat jotzen du lurzoruaren prezio gordina 9 euro/m²-koa izatea, lurraren jasanarazpen balio-neurketarik egin gabe.

2006ko abuztuaren 7an Sprilur-ek jabe bakar bati 53.282 m² erosi zizkion, 23,55 euro/m²-ko ordainduta. Poligonoak guztira 121.809 m²-ko azalera du.

2007ko apirilaren 26an Udalbatzak hasiera batean Sprilur-ekin hirigintzako hitzarmen bat izenpetu zuen Elgoibarko Planeamenduko Arau Subsidiarioetako San Antolín-Ballegoitxi eremuaren garapenerako; ordea, 2007ko maiatzaren 30eko GAOn argitaratu ondoren, ez zen behin-betiko onetsi.

2007ko uztailaren 20an Sprilur-ek Elgoibarko udalari eskatu zion San Antolín-Ballegoitxi lur urbanizagarriaren sektorea antolatu ahal izateko Udal Planeamenduko Arau Subsidiarioen aldaketa zehatza egiteko proposamena udal-iritzira meneratua izan zedila; aldaketa horren gaineko kontsulta egin zion Udalak 2006ko abuztuaren 9an Eusko Jaurlaritzaren Lurralde Antolamendu eta Ingurumen Sailari, LPPri egokitzen zitzaiola balio-neurtzeko. Elgoibarko Udalak San Antolín-Ballegoitxi sektorea antolatu ahal izateko Udal Planeamenduko Arau Subsidiarioen aldaketaren gaineko kontsulta izapidetu zuen eta 2007ko urriaren 15ean Eusko Jaurlaritzaren Lurraldearen Antolamendurako Batzordeak Elgoibarko Udalari erantzun zion esanez aldaketa honek aldez aurretik Eibarko Eremu Funtzionalaren LPP aldatzea eskatuko zukeela (Deba Beherea). 2010eko maiatzean, Sprilur harremanetan jarri zen Eusko Jaurlaritzaren Lurralde Antolamendu eta Ingurumen Sailarekin eta behin eta berriz jakinarazi zion guztiz bideragarria dela San Antolingo eremuan industri poligono bat egitea, LPPk horretarako inongo mugaketa loteslerik ezartzen ez duela.

Txosten hau idatzi dugun datan, lursailen sailkapena ez urbanizagarri da eta Plan Orokor berria ari dira izapidetzen; bertan sailkapen honi eusten zaio. Elgoibarko Hiri Antolamendurako Hasierako Plan Orokorra onesten duen 2010eko azaroaren 25eko Udalbatzaren Erabakiak ez du sektore hau jarduera ekonomikoetarako Lur Urbanizagarriko balizko Sektore modura aurreikusten. 2011ko martxoaren 11n Sprilur-eko zuzendari orokorrak alegazioen idatzia igorri zion Udalari, sailkapena eskatuz.

III.3.6.– Santa Lutziko poligonoa (Ezkio Itsaso).

1999 eta 2006 urteen artean hainbat azterlan gauzatu ziren Urola Garaiko eskualdean industri lurra sortzeko bideragarritasuna aztertzeko, eta bereziki, Ezkio-Itsason egingo den AHTren geltokiko lurrena, izan ere, LPPk lursail horiek estrategikotzat jotzen baitzituen jarduera ekonomikoak garatzeko. Azterlan hau Urola Garaiko Industrialdea, S.A.ren aginduz gauzatu ziren (aurrerantzean UGISA).

2005eko maiatzean UGISAk Santa Lutzi poligonoaren bideragarritasun azterketa osagarria burutu zuen; bertan esaten da 2004ko urtean egindako azterketa batean gune horretan jarduteko hiru aukera mahairatu zirela. Lehenengo biek lurralde-eremu osoaren antolamendu bateratua proposatzen zuten, lursailak udalerri ezberdinetakoak izatea alde batera utzita (Ezkio-Itsaso eta Gabiria) eta hirugarrena, Ezkio-Itsasoko Udalak Arau Subsidiarioen berrikuspenean aurkeztutako aukera, udalerrikoak ziren lursailetara soilik mugatzen zena. Azterlanak aurkeztutako aukera ezberdinak urbanizatzeko kostu zuzenen balorazioa hartzen du oinarri.

Eremu honetan dokumentaturiko hurrengo jarduera 2006ko abendutik 2007ra bitarteko aldian Sprilur-ek 39 euro/m²-ko prezioan Santa Lutzi poligonoan lursailen erosketa da. Lursail hauek erosketa unean ez urbanizagarri modura daude sailkatuak eta honenbestez, jarduera ekonomikoko lurzoru modura hartu ahal izateko, aurretik zegokion hirigintzako antolamendua bideratu behar zatekeen.

Bideragarritasun azterketak ez du Sprilur-en helburua betez jardun ahal izateko lurzoruaren arrazoizko baliorik euskarritzen eta UGISAk hartutako erabakia dela egiaztatu dugu, jabeekin egindako negoziaketen ondorioz. Eguneratutako kostuen agiri bat aurkezten da, izenpetu gabe, eta agiri honek lurzoru kontzeptuan ordaindutako prezioa jasotzen du eta urbanizazio eta eraikuntza lanen guztizko kostuaren balioespena, eraikitako m² 723,35 euroan ateratzen dela. Ordea, ez dira industri pabiloien merkatuko prezioak erantsi.

2008ko otsailean EHAAn 2007ko abenduaren 11ko Diputatuen Kontseiluak hartutako erabakia eman zen argitara; erabaki horrek Ezkio-Itsaso udalerriko Planeamenduko Arau Subsidiarioak Berrikusteko Testu Bateratua onesten du eta horren izapidea 2005eko martxoaren 3ko udalbatzaren erabakiz abiarazi zen. Berrikuspen horretan Santa Lutzi poligonoa lur urbanizagarri modura sailkatzen da. 2011ko apirilaren 12an Sprilur-ek Ezkio-Itsasoko Udalari eskatzen dio kudeaketa eta garapen-lanetarako hirigintzako hitzarmenaren izapidetzeari ekitea erabaki dezala.

III.3.7.– Altube Azpiko poligonoa (Gabiria).

2005eko apiril eta uztailean UGISAk hala eskatuta bideragarritasun azterketak egingo dira Altube Azpi gunearen gainean; gune hau Beasain-Zumarraga korridorean kokatzen da eta Sektoreko Lurralde Planean industri jardueretarako lursail egoki, estrategiko eta lehentasunezko modura dago jasoa; ordea, behin-behineko LPPn jarduera ekonomikoak besarkatzeko egoki modura ez dela barne-hartzen aitortzen da. Irisgarritasun baldintzak egokiak dira. Berariaz azpimarratzen da ibar berean, Ezkio-Itsasoko udalerrian, enpresa jakin baten balizko kokapena aurreikusia dagoela eta aztertutako lursaila egokia izan litekeela Ezkio-Itsason dagoen hormigoi enpresa bat eta hondakin arriskutsuen eskualdeko bilketa-zentro bat hara eramateko.

Ordea, arazoak azpimarratu dira ur-hornidurari dagokionez, Urkiolako ubidea eta bertako arboladia gordetzeko beharrari eta EAEren erreka eta errekastoen ertzen Antolamendurako Sektoreko Lurralde Planaren erabakiak gordetzeari dagokionez. Abeltzaintza ustialekua, arboladia eta baso ekoizpena berariaz babestu beharreko gunea da. Berebat, aipatu da proposamena aztertzeko atariko fase batean gaudela, erabakiak hartzeko lehenagoko fase bati meneratzen zaiona; fase horretan, ordea, ez dago ez behar hainbateko informazio topografikorik, ez dagokion informazio geologiko eta geoteknikorik ere.

Ezkio-Gabiriako Gunean Jarduerak Koordinatzeko Batzorde Teknikoa da jarduera bideratzeko erabakiak hartzen dituena eta saltzailearekin adostutako prezioan erosketa egingo duena. Batzorde honetan Ezkio-Itsaso eta Gabiriako alkateek eta UGISA, UGGASA, Gipuzkoako Foru Aldundi, Eusko Jaurlaritza eta Sprilur-eko ordezkariek parte hartzen dute, nahiz jarduerari buruzko bilera erabakitzaileetan ez den Sprilur-eko ordezkaria deitzen edo honek ez egotea desenkusatzen duen. Bestalde, bileraren aktan jasotzen da Ezkio-Itsaso eta Gabiriako alkateek onartuko dutela hirigintzako arauak berrikusteko izapidea Batzorde Teknikoan hartzen den erabakiaren arabera, izan ere, lursailak ez baitira urbanizagarriak eta gune hau jarduera ekonomikorako lursailtzat hartzeko, dagokion hirigintzako antolamendua aldatu beharko litzateke aurretik.

Bideragarritasun txostenak ez du Sprilur-en helburuak betez jokatu ahal izateko arrazoizko lurzoruaren baliorik euskarritzen eta UGISAk hartutako erabakia dela egiaztatu da, jabeekin izandako negoziazioen ondorio. Txosten hau idatzi dugun datan lursailaren hirigintzako sailkapenak ez urbanizagarria izaten jarraitzen du eta ez da inongo jarduerarik aurreikusten. Ez da planeamenduaren gaineko inongo aldaketarik egin eta gainera, ustez bertan kokatzekoa zen enpresa beste toki batera mugitu da.

III.3.8.– Arasoko poligonoa (Irun).

Irungo Udalaren Osokoak 2001eko uztailaren 12an Sprilur-ekiko lankidetza hitzarmena onestea erabaki zuen, ARASO inguruan jarduera ekonomiko berriak ezartzeko; akordioa 2001eko urriaren 29an izenpetu zuten. Helburua da inguru horren hirigintzako garapenerako alde bien konpromisoa finkatzea, urbanizazioa egikaritzea bideratuko duena.

Sprilur-ek agindutako eremuaren bideragarritasun azterketa 2001eko uztailean egin zen. Sektorearen azalera guztira 276.239 m²-koa da eta horietatik 93.888 m²-k programatu gabeko lur urbanizagarriaren kalifikazioa dute eta gainerakoak, lur ez urbanizagarriarena, Irungo Hiri Antolamendurako Plan Orokorraren arabera.

Bideragarritasun txostenaren iritzira, sustapen publikoa izanik poligonoaren eraikitako salmenta prezioa 511 euro/m²-koa da eta lurraren hondar-balioa, berriz, 12,53 euro/m²-koa. Ez du inguruko industri pabiloien merkatuko prezioa jasotzen.

Aldez aurretik, 1999ko abuztuan, Gipuzkoako Foru Aldundiak «Irun-Pasaiako Portua korridorean Gaintxurizketako inguruaren lurralde eta hirigintzako antolamendurako aukeren azterlana, jarduera ekonomikoko ezarpenak garatzeko esparru modura» gauzatu zuen; bertan, proposamen modura «Araso» area barne hartzen zen; ez du, ordea, zein den kokalekurik egokiena ondorioztatzen.

2003ko azaroaren 1ean Gipuzkoako Foru Aldundiak behin-betiko onetsi zuen Irungo Hiri Antolamendurako Plan Orokorraren Aldaketa Zehatza, Sasikoetxea eta Ifar Araso eremuei buruzkoa; azken hau lur urbanizagarri modura sailkatuko da eta industri gune modura kalifikatuko. Erabaki hauek garatuz Udalbatzak 2005eko uztailaren 27an erabaki zuen Ifar-Araso eremuko Plan Partziala onestea eta jarduera-sistema modura desjabetzea ezartzen du; horren onuradun Sprilur izango da.

2006ko otsailaren 28an, Alkatetzaren Erabaki bitartez behin-betiko onetsiko da desjabetuko den eremua eta eraginpeko ondasun eta eskubideak zehaztea eta 2006ko martxoaren 8an desjabetze-proiektuari hasiera batean onespena emango zaio, behin balio justua zehazteko baterako tasazioaren prozedura baliatzea onartu ondoren.

2006ko urriaren 16an Sprilur-ek desjabetze hitzarmen bat izenpetu zuen bi sozietaterekin, desjabetze proiektua behin-betiko onetsi gabe zegoela; sozietate horiek guztira 233.472 m² egiten dituzten lursailen jabe dira eta 26.552 m² erosteko negoziazioak ixten ari dira. Hau da, 260.024 m²-ren desjabetzeari dagokio eta kontzeptu guztiengatik –lurzoruaren balioa, eraikinengatiko kalte-ordainak, atxikipen-saria, e.a.– 51,32 euro/m²-ko balio-justua aurreikusten du, guztira 13 milioi euroko balio justua egiten duena. Aldeek hitzartu dute balio justuaren zati bat sektore berean urbanizatutako lursailen bitartez egingo dela. Azkenik, Sprilur-ek baztertu egin zuen desjabetze-bidea eta 2007ko martxoan (2007ko martxoko eta 2008ko otsaileko eskriturak) desjabetze-eremuan barne hartutako lursailak 47,71 euro/m²-an erosi zituen, hau da, guztira 12 milioi euroko zenbatekoan; horietatik 5 milioi euro eskudirutan ordainduko dira eta gainerako 7 milioi euroak, berriz, poligono berean urbanizatutako lursailen bidez, 2009ko martxoaren 6an eskrituratuko direnak. Ez da euskarritzen 7 milioi euro ordainduta entregatzen diren lursailen balorazioa. Bestalde, lursailen jabe ziren sozietateek 2006ko ekainaren 27tik 2007ko ekainaren 14ra bitarteko aldian horien erosketa batez beste 39,18 euroan/m² eskrituratu zuten.

Poligonoa urbanizatzeko lanak Udalak 2010eko uztailaren 5ean hartu zituen.

III.3.9.– Telleri-Arteko poligonoa (Ormaiztegi).

2004ko martxoan egindako bideragarritasun txostenak Ormaiztegik LPPan jarduera ekonomikoen kokagune modura duen garrantzia azpimarratzen du, ondorio horietarako Lehentasunezko Intereseko Udalerri modura bereizten baitu. Nahiz izaera estrategikoa duten eremuen artean ez dagoen, Ormaiztegiko Telleri-Arte garatu beharreko esparru berri modura dago kalifikatua eta gainera, izaera estrategikoa duten lehentasunezko areak Ezkio-Itsason daude kokatuak, jada Sprilur-ek jarduerak dituen udalerria. LPPan ezarritakoaren esparruan, UGISAri eta Ordiziako Industrialdea, S.A.ri agindutako azterlanetatik eratorritako ondorioekin eta «Sprilur, S.A.k Goierrin (Urola Garaia) kudea ditzakeen Jarduera Ekonomikoetarako lur-eremuak» aztertutako eremuen 2000ko iraileko balorazio azterlanean ateratako ondorioak oinarri hartuta, Alegi (Ezkio-Itsaso eta Gabiria) eta Telleri-Arte (Ormaiztegi) eremuaren analisia osatzea proposatzen da.

Lursailen erosketa datan (2006ko urtea) horiek ez urbanizagarri modura zeuden sailkatuak eta honenbestez, eremu hau jarduera ekonomikoko lurzoru modura hartzeko inguruaren hirigintzako antolamendua egin behar zen.

Ormaiztegiko Udalarekin harremanetan egon ondoren, segidako hirigintzako ondorioak eskuratu ziren:

– 2008ko abenduaren 23an Diputatuen Kontseiluak behin-betiko onetsi zituen Ormaiztegiko Planeamendurako Arau Subsidiarioak, 2009ko otsailaren 12ko GAOn argitaratu zirenak. Telleri-Arte «Irai Errota» area bihurtuko da, urbanizagarri modura sailkatu eta jarduera ekonomikoetarako kalifikatuko da. 80.991 m² inguruko poligonoa da.

– Ormaiztegiko Udalarekin hirigintzako bi hitzarmen izenpetu dira, 2009ko irailaren 23an eta 2010eko urtarrilaren 28an, alegia. Besarkatzen dituzten akordio nagusienak honako hauek dira: Udalak ahalik eta azkarren, lursailen eraikuntza ahalbideratzeko beharrezko diren garapenerako baliabideak onestea eta Sprilur-en aldetik, bere kontura, lursailen urbanizazioa sustatu, esleitu eta egikaritzeko konpromisoa eta Udalak ahaldunduta, urbanizazioa esleitu eta kontratatzekoa.

Spruilur-ek poligonoaren 80.991 m²-tatik guztira 71.947 m² erosi ditu; jabe baten lurrak utzi dira erosi gabe, Sprilur-ekin batera urbanizazioan parte hartzeko interesa baitu.

Ordaindutako prezioak 46,58 euro/m² egiten ditu, sektore energetikoko enpresa handi batena zen lursail batean izan ezik, 60 euro/m² ordaindu zitzaizkiona. Ez dago lursailaren tasaziorik; 2004an mamitutako bideragarritasun azterketan pabiloiak zein lursail-preziotan izango liratekeen prezio ez espekulaziozkoak balio-neurtzen duen analisia barne hartu da, Sprilur-en xede soziala bete ahal izateko. Eraikitako pabiloiaren m²-ko prezioa 510,86 euroan lortu daitekeela uste da, lurzorua 18,03 euro/m²-ko prezioan erosiz. Ordea, ez dira industri pabiloien merkatuko prezioak ematen eta ez da kalkulatzen erosketak prezio garestiagoan duen eragina. Txosten hau idatzi dugun datan Plan Partziala mamitzen amaitzen ari direla egiaztatu digute.

III.3.10.– Matsariako poligonoa (Eibar).

Sprilur-ek hirigintzako hitzarmena izenpetu zuen Eibarko Udalarekin eta 2006ko azaroaren 27ko Udalbatzaren erabaki bidez onetsi zen. Hirigintzako hitzarmen honen helburua Lurzoruaren Udal Ondarearen atal diren ondasunen eskualdaketa Sprilur-en alde arautzea da; horiek erabiliko dira, batetik, Txonta eremuan jarduera ekonomikoen jabeak birkokatzea bideratzeko eta bestetik, jarduera ekonomikoak garatzera, horiek sustatzeko Sprilur-ek gauzatuko dituen ekintzen bidez. Salmenta prezioa 600 euro/m²-ko da; hau da, 240 m² x 2 solairu, gehi 120 m² bigarren solairuagatik batuta ateratzen dena. Sprilur-ek bere gain hartzen du erositako lursailen eraikuntzaren sustapena, lehiaketa, esleipena eta exekuzioa 12 hilabeteko gehienezko epean Udalak Sprilur-i onetsitako birkokapen-erabaki edo hitzarmena jakinarazten dion unetik aurrera kontatuta. Hitzarmenak, berebat, Txontako birkokapenekin okupatu gabeko areto eta eraikuntzak besterentzeko baldintzak finkatzen ditu. Nolanahi den ere, aipatutako lokalak besterentzeko oinarrizko prezioa 660 euro/eraikitako m²-ko izango da (BEZ kanpo). Prezioaren ordainketa horrela egingo da: % 5, hitzarmena izenpetzen denean eta gainerakoa, lursailak eskualdatzeko eskritura publikoak izenpetzen direnean.

Eibarko udal arkitektoaren balorazio-txosten bat dago eta bertan, erositako lursailen eskualdaketa prezioa justifikatzen da. Gainera, exekuzio kosteak eta 660 euro/eraikitako m²-ko salmentako azken prezioa balioesten dituen kalkulu ekonomikoak daude, baina ez dago merkatuko prezioei erreferentzia eginez agiri bidezko euskarririk prezio hori ez dela espekulaziozkoa eta Sprilur-en xede soziala betetzeko egokia dela justifikatuko duenik. Nolanahi dela ere, badago hainbat eremutako merkatuko eskaintza aztertzen duen beranduagoko txosten bat (2008ko azaroa); bertan Eibarren egindako eskaintza bat jasotzen da non eraikitako pabiloia 2.000 euro/m²-ko prezioan dagoen eta EAErentzat aipamen orokor bat egiten da esanez m²-ko prezioak 900 eurotik 2.400 euro/m² bitartekoak direla solairuetarako eta 140 eta 720 euro/m² bitartekoak solairuarteentzako.

2008an Hitzarmena berritzen da hainbat alderdi jakinetan hasierakoa aldatuz, Txontaren hirigintzako garapenerako Hitzarmenak oinarri zituen datekiko atzerapenetik eratorritakoak, gastu eta sarreren arteko desoreka eta 2006an kalkulatu eta finkatutako prezioak gaurkotzeko beharra. Txosten hau idatzi dugun datan gauzatutako jarduerei dagokienez egiaztatu dugu azkenean Sprilur-ek lehenengo Hitzarmenean zehaztutako moduan egin zuela ordainketa eta pabiloiak eraiki egin direla. Txontako eragiketa bertan behera utzi zen Udalaren aurkako ebazpen judizial baten ondorioz, izan ere, udalak hiri-plangintzan jasotako espedientea ez zen zuzena. Txontako industrialaririk batere ez da Matsarian birkokatu eta Sprilur eraikitako eraikinak saltzen ahalegintzen ari da. Txosten hau idatzi dugun datan salmentaren bat gauzatu da 2008an izenpetutako hitzarmenean balioetsitako salmenta-prezioetan.

III.4.– Aztertutako erosketa eta kalte-ordainak.

Guztia 34 milioi euroren zenbatekoan gauzatutako 16 lurzoru erosketa aztertu ditugu:

(Ikus .PDF)

Berebat, 2 milioi euroren zenbatekoan ordaindutako 8 kalte-ordain aztertu ditugu.

(Ikus .PDF)

III.5.– Egoera balantzeak eta galdu-irabazien kontuak.

2006 eta 2007ko ekitaldietako urteko kontuak 1643/1990 Errege Dekretu bidez onetsitakoKontularitzako Plan Orokorrean xedatutakoari jarraiki mamitu dira eta 2008 eta 2009ko ekitaldietakourteko kontuak, berriz, 1514/2007 Errege Dekretuak onetsitako Kontularitzako Plan Orokorreanxedatutakoaren arabera.

(Ikus .PDF)

BATERAKO BOTO PARTIKULARRA, JOSE MARÍA GORORDO BILBAO, BEGOÑA MARIJUÁN ARCOCHA ETA EUSEBIO MELERO BEASKOETXEA HERRI-KONTUEN EUSKAL EPAITEGIAREN KONTSEILARI JAUN-ANDREEK SPRILUR, SA-K LURZORUA EROSTEKO GAUZATUTAKO ERAGIKETEN FISKALIZAZIOA, 2006-2009 FISKALIZAZIO TXOSTENARI JARRITAKOA; TXOSTENA BEHIN-BETIKO 2011-KO ABENDUAREN 14-KO OSOKO BILKURAN ONETSI ZEN

Gure lankideen irizpideari beti zor izan diogun begirune osoz, Baterako Partikular hau aurkeztu nahi dugu goiburuan adierazitako fiskalizazio-txostenari dagokionez, 2011ko abenduaren 14ko Osoko bilkuran onetsi zena. Nahiz txostenaren ondorioekin bat gatozen, egoki iritzi diogu ondotik adierazitako auziok erasota uzteari:

1.– Egindako lana ez dagokio erregulartasunez egiten den txostenari, baizik eta berariaz Sprilur, S.A.k egindako lurzorua erosteko eragiketen fiskalizazioa izan du helburu eta aztergai aldia 2006ko urtarrilaren 1 eta 2009ko abenduaren 31 bitartekoa izan da; honenbestez, denboraren luzeak lau ekitaldi ekonomiko besarkatzen ditu.

Nahiz egia den aurkeztutako alegazioek ez dutela txostenaren ondorioak aldaraziko dituen dokumentazio euskarririk gehitu, egia da ere bai ondorio horiekiko osagarria den informazioa ekarri dutela eta egitate horri, gure iritzira, ez zaio muzin egin behar, garrantzizko den heinean.

Esandakoari jarraiki, aurkeztutako alegazioen zati bat partzialki onar zitekeen, emandako ondorioak desitxuratu gabe eta jarraian jasotako paragrafoa baliatuta, txostenaren zati bihurtu, dela sarrera atalean, dela ondorio orokorren ataleko goiburu modura:

«Aztertutako erosketak gauzatu ziren aldian, 2006tik 2009ra bitartean, bi egoera ekonomiko bereizi azpimarratu behar dira. Lehenengo bat, non 2008ko ekitaldira arte zabalkuntza ekonomikoko fasea bizi izan zen, lurzoruen prezioek goranzko joera zutenekoa; eta bigarren bat, ekitaldi horretatik aurrera, nazioarte mailan atzeraldi ekonomiko orokorrarekin identifikatzen dena; atzeraldi honek eragin sakona izan du higiezinen sektorean eta ildo beretik darraio lan hau egin dugun datan; horregatik, ondorioak errealitate horretan kokatu behar dira».

2.– 2011ko ekainaren 7an berariaz gaitutako enpresa batek egindako merkatuko azterketa batek 2001-2007 aldian industri pabiloien merkatuko prezioak eta dagokion lurzoruaren hondar-balioa jasotzen ditu; azterlan hori txosten hau idazten ari zirela aurkeztu zen. Halaber, Ormaiztegiko Telleri Arte eta Ezkio-Itsasoko Santa-Lutzi poligonoen suposamenduetan izan ezik, gainerakoetan azterlan honek lurzoruaren metro karratuko ematen duen balioa Sprilur-ek ordaindutakoa baino garestiagoa da.

Informazio hau ez dela ezkutatu behar uste dugu eta aintzat hartu behar litzatekeela ondorioen eta aztertutako poligonoen atal modura. Ondotik, merkatuko azterlanaren prezioak eta Sprilur, S.A.k ordaindutako prezioak jasotzen dituen taula aurkeztuko dugu:

(Ikus .PDF)

Azterketa dokumentala