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ERABAKIA, Herri-Kontuen Euskal Epaitegiaren Osokoak 2011ko abenduaren 15a bilkuran hartua, Sprilur, S.A.k lurzorua erosteko gauzatutako eragiketen fiskalizazioa 2006-2009ko Kontu Orokorraren fiskalizazio txostena behin-betiko onesten duena.
ACUERDO del Pleno del Tribunal Vasco de Cuentas Públicas de aprobación definitiva del informe de fiscalización de la Cuenta General de las operaciones de compra de suelo de Sprilur, S.A. 2006-2009, adoptado en sesión de 15 de diciembre 2011.
Herri-Kontuen Euskal Epaitegiaren Osokoak 2011ko abenduaren 15a egindako bilkuran
El Pleno del Tribunal Vasco de Cuentas Públicas en sesión celebrada el día 15 de diciembre de 2011, ha adoptado el siguiente
Sprilur, S.A.k lurzorua erosteko gauzatutako eragiketen fiskalizazioa 2006-2009ko Kontu Orokorraren fiskalizazio txostena behin-betiko onestea, Erabaki honen eranskin modura ageri dena.
Aprobar con carácter definitivo el Informe de fiscalización de «la Cuenta General de las operaciones de compra de suelo de Sprilur, S.A. 2006-2009», que figura como anexo al presente Acuerdo.
HKEEren 1/1988 Legearen 13.2 atalak aurreikusten duena betez, txostenaren ondorioak dagozkion aldizkari ofizialetan argitaratzeko xedatzea.
Disponer, de conformidad con lo previsto en el artículo 13.2 de la Ley 1/1988, del TVCP/HKEE, la publicación de sus conclusiones en los Boletines correspondientes.
Vitoria-Gasteiz, 2011ko abenduaren 15a.
Vitoria-Gasteiz, a 15 de diciembre 2011.
HKEEren lehendakaria,
El Presidente del TVCP,
JOSÉ IGNACIO MARTÍNEZ CHURIAQUE.
JOSÉ IGNACIO MARTÍNEZ CHURIAQUE.
HKEEren idazkari nagusia,
La Secretaria General del TVCP,
TERESA CRESPO DEL CAMPO.
TERESA CRESPO DEL CAMPO.
I.– SARRERA.
I.– Introducción.
Fiskalizazio txosten honek Sprilur, S.A.k (aurrerantzean Sprilur) lurzorua erosteko gauzatutako eragiketak fiskalizatu ditu eta Herri-Kontuen Euskal Epaitegiaren 1/1988 Legeari jarraiki mamitu da; halaber, Eusko Legebiltzarreko Ekonomia, Ogasun eta Aurrekontuen Batzordeak hala eskatuta, Epaitegiaren Osokoak onetsitako Lanerako Programan barne hartua dago. Fiskalizazio gai izan den aldiak 2006ko urtarrilaren 1etik 2009ko abenduaren 31ra arteko epea besarkatzen du.
Este informe de fiscalización de las operaciones de compra de suelo efectuadas por Sprilur, S.A. (en adelante Sprilur) se realiza conforme a la Ley 1/1988, del Tribunal Vasco de Cuentas Públicas, y está incluido en el Programa Anual de Trabajo a petición de la Comisión de Economía, Hacienda y Presupuestos del Parlamento Vasco. El periodo fiscalizado comprende desde el 1 de enero de 2006 hasta el 31 de diciembre de 2009.
Lanaren mamia honako hau izan da:
El trabajo ha consistido en:
– 2006tik 2009ra bitartean gauzatutako lurzoru erosketen zerrenda eta horien kostuaren xehapena eskuratzea eta Sprilur-ek ekitaldi horietan kontularitzan erregistratu dituen zenbatekoak aztertzea. 2006tik 2009ra bitarteko aldian, lurzoruaren erosketa guztiak izakien kontuetan erregistratu dira. Bestalde, Sprilur-en 2006tik 2009ra bitarteko ekitaldietako oroitidazki eta urteko kontuen edukia eta kanpo auditoriako txostenak aztertu ditugu; guztiek ere aldeko iritzia jaso dute eta txosten horien euskarri paperak ere aztertu ditugu.
– Obtención de la relación de adquisiciones de suelo efectuadas en el periodo 2006 a 2009 y el detalle de su coste, analizando los importes registrados contablemente por Sprilur durante esos ejercicios. En el periodo 2006 a 2009 todas las adquisiciones de suelo se han registrado en las cuentas de existencias. Por otro lado, se ha analizado el contenido de las memorias y cuentas anuales y los informes de auditoría externa de Sprilur de los ejercicios 2006 a 2009, que presentan opinión favorable y se han revisado los papeles soporte de dichos informes.
– Sprilur-ek garatu asmo zituen poligonoak hautatzeko eta dagozkion lursailak erosteko baliatutako prozeduren analisia.
– Análisis de los procedimientos seguidos por Sprilur para la selección de los polígonos a desarrollar y para las adquisiciones de los correspondientes terrenos.
– 10 poligonoren lagin bat hautatu dugu; horietan aztergai izan dugun aldian 59 milioi euroren zenbatekoan lursailak erosi dira (epean egindako erosketa guztien % 89a); berebat, guztira 34 milioi euroan erositako 17 lursailen lagina hautatu dugu (epean egindako erosketa guztien % 51) eta horiek guztiak ezargarria zaien arautegira egokitzen direla, Sprilur-ek ahalordetutako pertsonak erosi dituela eta guztiak eskritura publikoan jaso direla egiaztatu dugu.
– Selección de una muestra de 10 polígonos en los que se han efectuado adquisiciones de terrenos en el periodo, por un importe de 59 millones de euros (89% del total de adquisiciones del periodo) y una muestra de 17 adquisiciones de terrenos por 34 millones de euros (51% del total de adquisiciones del periodo) para verificar la adecuación de las mismas a la normativa aplicable, la adquisición por la persona apoderada por Sprilur y la elevación de la misma a escritura pública.
– Kalte-ordainen 8 ordainketen lagina hautatu dugu, 2 milioi eurokoa (epean egindako kalte-ordainketa guztien % 62a), ezargarria zaien arautegira egokitzen direla egiaztatzeko.
– Selección de una muestra de 8 abonos de indemnizaciones por un importe de 2 millones de euros (62% del total de indemnizaciones del periodo) para verificar la adecuación de las mismas a la normativa aplicable.
Lana egiteko gutuna bidali zaie udalei, zeinetan aztertzeko hautatu ditugun poligonoak kokatzen diren (urbanizatu gabeko lurzoru erosketa) eta informazioa eskatu zaie lursailen kalifikazio eta sailkapenaz, jarduketa eta hirigintzako hitzarmenez eta horiek hirigintzako antolamenduan egokitzen diren moduaz.
Para la realización del trabajo se ha circularizado a los Ayuntamientos en los que se localizan los polígonos seleccionados para su análisis (compras de suelo sin urbanizar), solicitando información sobre la calificación y clasificación de los terrenos, actuaciones y convenios urbanísticos y sobre el encaje de los mismos en el ordenamiento urbanístico.
Aurretik «Industri Lurraren Sustapen eta Gestiorako Elkartea, A.B. – Promoción y Gestión de Suelo Industrial, S.A.» izena zuen Sprilur sozietatea 1983ko martxoaren 2an eratu zen, abenduaren 20ko 241/1982 Dekretuaren babesean, «Landabaso Hirigintzarako, A.B. – Urbanizadora Landabaso, S.A.» sozietatearen izenarekin; sozietateak Hirigintzako Entitate Berezi izaera eta jabetza nahitaez kentzen denean onuradun izatea ditu bere. 1995eko apirilaren 12an Sozietateak izena egun duenarekin aldatu zuen.
Sprilur anteriormente denominada «Industri Lurraren Sustapen eta Gestiorako Elkartea, A.B. – Promoción y Gestión de Suelo Industrial, S.A., se constituyó el 2 de marzo de 1983, al amparo del Decreto 241/1982, de 20 de diciembre, con la denominación social de »Landabaso Hirigintzarako, A.B. – Urbanizadora Landabaso, S.A.», ostentando el carácter de Entidad Urbanística Especial y la condición de beneficiaria en la expropiación forzosa. Con fecha 12 de abril de 1995 la Sociedad modificó su denominación social por la actual.
Honako hauek partaidetzen dute segidan adierazitako ehunekoetan: EAEren Administrazio Orokorrak eta Eraldaketa Lehiakorrerako Sozietatea, S.A.k (aurrerantzean ELS, lehen SPRI, S.A. izena zuena eta aldi berean EAEren Administrazio Orokorrak partaidetzen zuena fiskalizatutako aldian % 97,67 eta % 98,78 artean):
Está participada por la Administración General de la CAE y por la Sociedad para la Transformación Competitiva, S.A. (en adelante SPTC, que anteriormente se denominaba SPRI, S.A., sociedad participada a su vez por la Administración General de la CAE en el periodo fiscalizado entre un 97,67% y un 98,78%), en los siguientes porcentajes:
Xede soziala ondoko helburuetakoren bat gauzatzea da, EAE osoan lurzorua eta industria-eraikuntzak sustatzera emanak:
El objeto social es la realización de alguno o algunos de los fines siguientes, dirigidos a la promoción de suelo y edificaciones industriales en toda la CAE:
● Azterlanak egitea, horietan barne hartzen dela hirigintzako zeinahi plan eta egitasmo eta indarreko hirigintzako legezkotasunaren arabera dagokiokeen horiek izapidetu eta onartzeko ekimena.
● Formular estudios, incluyendo en ellos cualquier tipo de planes y proyectos urbanísticos, así como la iniciativa para su tramitación y aprobación que le pueda corresponder conforme a la legalidad urbanística vigente.
● Industria-lurzorua prestatzera zuzendutako hirigintza-jarduera gauzatzea; horretarako, azpiegitura, urbanizazio eta zerbitzu-hornikuntza lanak egingo ditu; baita hirigintzako planteamendua egikaritzeko beharrezko den bestelako zeinahi ekintza.
● Ejercitar la acción urbanizadora dirigida a la preparación del suelo industrial, mediante la realización de obras de infraestructura, urbanización y dotación de servicios, así como cualquier otra acción precisa para la ejecución del planteamiento urbanístico.
● Industriak jasoko dituzten eraikuntza eta instalakuntzak egitera emandako eraikuntza jarduera gauzatzea eta hiri-plangintzak aurreikusitako ekipamendurako zuzkidurak egikaritzea.
● Ejercitar la acción edificadora dirigida a la realización de edificaciones e instalaciones destinadas a albergar industrias, así como las dotaciones de equipamiento comunitario previstas por el planeamiento urbanístico.
● Urbanizazio eta eraikuntza jardueraren ondoriozko obra eta zerbitzuen kudeaketa, ustiapena eta mantentze-lanak.
● Gestión, explotación y mantenimiento de las obras y servicios resultantes de su acción urbanizadora y edificatoria.
● Xede soziala betetzeko, Sprilur-ek interes bereziko enpresen kapital sozialean esku hartu ahal izango du, kasuan kasu erabakitzen diren baldintzekin.
● Para el cumplimiento de su objeto social, Sprilur podrá participar en el capital social de empresas de particular interés y en las condiciones que en cada caso se determinen.
2006tik 2009ra bitarteko aldian Sprilur-ek 67 milioi euroko lursail-erosketak gauzatu ditu (ikus III:2):
En el periodo 2006 a 2009 Sprilur ha realizado adquisiciones de terrenos por importe de 67 millones de euros (ver III.2):
Gainera, 2007ko maiatzean Sprilur-ek Lladieko poligonoan (Legutio) hainbat lursail erosteko konpromisoa izenpetu zuen 790.755 euroren zenbatekoan eta 7 urteko aldirako (ikus III:3.1).
Además, en mayo de 2007 Sprilur firmó un compromiso de compra de unos terrenos en el polígono de LLadie (Legutio) por 790.755 euros para un periodo de hasta 7 años (ver III.3.1).
Eskuartean ditugun jarduerak aztertzerakoan, beharrezkoa da ase asmo den beharraren berezitasuna aintzat hartzea, izan ere, helburua Sprilur-en xede soziala betetzea da eta jarduera ekonomikoen garapena sustatzeko gai diren lursailen gainean eragitea baita helburua, eta ez edozein lursailen gainean. Sprilur-en helburua eraikitako edo eraikitzeko gai den industria-lursaila espekulaziozkoak ez diren prezioetan lortzea da. Horretarako, lursailak prezio merkean erosi behar dira, eraikigarritasunak prezio mugatuan eraldaketa bideratzeko moduan; egiteko honetan eragingarria da hirigintzako eskumenak dituzten toki-erakundeekiko lankidetza. Halaber, behin kokagunea hautatu ondoren, poligono berekoak izan daitezkeen lursail guztiak erosteko ahalegina egin behar du.
A la hora de analizar las actuaciones que nos ocupan, es necesario tener en cuenta la peculiaridad de la necesidad a satisfacer, ya que se trata de cumplir con el objeto social de Sprilur y actuar sobre terrenos susceptibles de abordar un desarrollo de actividades económicas y no sobre cualquier terreno. El objetivo de Sprilur, es conseguir un terreno industrial edificado o apto para edificar a precios no especulativos. Ello requiere la adquisición de terrenos a precios bajos y cuya edificabilidad permita una transformación a precio contenido, influyendo en esta labor la colaboración con las entidades locales en las que recaen las competencias urbanísticas. Además, una vez seleccionado el emplazamiento, debe intentar la compra de todas las parcelas que pueden ser susceptibles de pertenecer a un mismo polígono.
Honenbestez, Sprilur-ek justifikatu egin behar du hautatutako kokagunea edo poligonoa aukerarik onena dela beste batzuen aldean eta Sozietatearen helburuak betetzeko jarduera eraginkorra izan dadin gehienera ordain daitekeen prezioa zein izango den aurrezehaztu beharko du.
En consecuencia, Sprilur debe justificar que el emplazamiento o el polígono elegido supone frente a otras la mejor opción y predeterminar el precio máximo que puede llegar a pagarse para que la actuación sea eficaz para el cumplimiento de los fines de la Sociedad.
Araudi ezargarria.
Normativa Aplicable.
Sprilur-ek aztergai izan den aldian indarrean zegoen aginduaren arabera, lursailen erosketan esku hartu behar du eta horretarako, ekonomikoki egokiena den eskaintza hautatu eraginkortasun, objektibotasun eta ekonomia irizpideei jarraiki.
Sprilur en base al ordenamiento vigente en el periodo analizado debe actuar en la compra de terrenos seleccionando la oferta económicamente más ventajosa de conformidad con los principios de eficacia, objetividad y economía.
2008ko maiatzean sartu zen indarrean Sektore Publikoaren Kontratuen 30/2007 Legea (SPKL), urriaren 30ekoa, eta lursailen erosketari zegokionez, Sprilur-ek publizitate eta lehia printzipioei jarraiki jokatu behar zuen, nola eta egin beharreko eragiketaren izaera printzipio horiekiko (Herri Administrazioetako Kontratuen Legearen Testu Bateratua onesten duen ekainaren 16ko 2/2000 Legegintzazko Errege Dekretuaren xedapen gehigarri seigarrenari jarraiki) eta aztergai izan dugun epe osoan indarrean zeuden objektibotasun, ekonomia eta eraginkortasun printzipioekiko (Euskal Autonomia Erkidegoko Herri-Ogasuntza Nagusiaren Antolarauei buruzko Legearen testu bateratua onesten duen azaroaren 11ko 1/1997 Legegintzako Dekretuaren 3. artikulua) bateraezina ez zen.
Con anterioridad a la entrada en vigor, a partir de mayo de 2008, de la Ley 30/2007, de 30 de octubre, de Contratos del Sector Público (LCSP), y en relación a la adquisición de terrenos, Sprilur debió actuar de conformidad con los principios de publicidad y concurrencia, salvo que la naturaleza de la operación a realizar fuera incompatible con estos principios, de acuerdo con la disposición adicional sexta del Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, así como con los principios de objetividad, economía y eficacia, vigentes en todo el periodo analizado (artículo 3 del Decreto Legislativo 1/1997, de 11 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de principios ordenadores de la Hacienda General del País Vasco).
SPKL 2008ko maiatzean indarrean sartzearekin batera, lursailen erosketa 4.1.p atalean barne hartu da; honenbestez, izaera pribatua du eta ondare-legeriak arautuko du; honela, bada, 4.2 artikuluari jarraiki, SPKLren printzipioak baliatuko dira sor litezkeen zalantzak eta gabeziak argitzeko. EAEren sozietate publikoa den aldetik, ez da Euskadiren Ondareari buruzko Legearen esparruan barne hartzen eta ondorioz, SPKLren honako printzipio hauek aplikatu behar dira: «lizitazioetara irispidea izateko askatasun printzipioak, prozeduren publizitatea eta gardentasuna, diskriminazio eza eta izangaien arteko tratu-berdintasuna eta aurrekontuaren egonkortasun eta gastuaren kontrola helburutzat hartuta, ondasunak erosteko diren funtsen erabilera efizientea ziurtatzea; horretarako, ase asmo diren beharrak aldez aurretik finkatzeko exijitu, lehia askea babestu eta ekonomikoki egokien den eskaintza hautatu behar da; berebat, administrazio zuzenaren printzipioak gorde behar dira».
Con la entrada en vigor en mayo de 2008 de la LCSP, la adquisición de terrenos se incluye en su apartado 4.1.p, por lo que su carácter es privado y se regirá por la legislación patrimonial, aplicándose, según el artículo 4.2 los principios de la LCSP, para resolver las dudas y lagunas que pudieran presentarse. Siendo una sociedad pública de la CAE no entra en el ámbito de la Ley de Patrimonio de Euskadi, por lo que se deben aplicar los siguientes principios de la LCSP: «principios de libertad de acceso a las licitaciones, publicidad y transparencia de los procedimientos, y no discriminación e igualdad de trato entre los candidatos, y de asegurar, en conexión con el objetivo de estabilidad presupuestaria y control del gasto, una eficiente utilización de los fondos destinados a la adquisición de bienes mediante la exigencia de la definición previa de las necesidades a satisfacer, la salvaguarda de la libre competencia y la selección de la oferta económicamente más ventajosa, así como los principios de buena administración».
Testuinguru honetan, nahiz Euskadiren Ondareari buruzko Legea ez den ezargarria, objektibotasun, ekonomia eta efikazia printzipioak betetzeari dagokionez Sprilur-ek gauzatutako lursailen erosketaren zuzentasuna aztertzeko, Lege honen 42 eta 43. artikuluetan jasotako alderdiak besarkatuko ditu; erregulazio hori ez da eskagarria, bai ordea egokia printzipio horiek betetzeari dagokionez. Zehazki, erosketaren komenigarritasuna, eskumena duen organoak onestea eta ondasuna tasatzea bezalako alderdiak balio-neurtuko dira.
En este contexto, aunque no le es de aplicación la Ley de Patrimonio de Euskadi, un estudio de la razonabilidad de las adquisiciones de terrenos de Sprilur en cuanto al cumplimiento de los principios de objetividad, economía y eficacia, comprenderá un análisis de los aspectos contenidos en los artículos 42 y 43 de esta Ley, regulación entendida como no exigible, pero sí adecuada para el cumplimiento de estos principios. En concreto, se analizarán aspectos como la conveniencia de la adquisición, la aprobación por órgano competente y la tasación del bien.
II.– Ondorioak.
II.– Conclusiones.
II.1.– Ondorio orokorrak.
II.1.– Conclusiones generales.
1.– Sprilur-ek ez du lurzorua erosteko urratu beharreko prozedura jakinik definitu, nahiz 2006ko uztailaren 17an Administrazio-kontseiluak Plan Estrategikoa onetsi zuen; bertan aurreikusitako programaren helburua lurzorua erosteko prozesurako jarduera plana gauzatu eta koordinatzea da. Merkatu berriak ikertzeko fasea ez da agiri bidez euskarritzen harik eta aukera baten gainean bideragarritasun-azterketa egiten den arte. Gainera, ez dira modu egokian dokumentatzen erosketen onespenaren gaineko erabakiak, ez eta prezioak eta gainerako baldintza finantzarioak finkatzekoak eta ez da iraupen luzeko proiektuetan diruaren balioa aintzat hartzea bideratuko duen sistematikarik ezartzen.
1.– Sprilur no ha definido un procedimiento determinado a seguir para las adquisiciones de suelo a pesar de que el Consejo de Administración aprobó el 17 de julio de 2006 el Plan Estratégico, en el que se establece un programa cuyo objetivo es realizar y coordinar el plan de actuaciones para el proceso de la adquisición de suelo. No se soporta documentalmente la fase de investigación de nuevos mercados hasta la opción en la que se procede a elaborar un estudio de viabilidad. Tampoco están adecuadamente documentadas las decisiones sobre la aprobación de las compras, así como la fijación de los precios y de las demás condiciones financieras, y no se establece una sistemática que permita tener en cuenta el valor del dinero en los proyectos de larga duración.
2.– Sprilur-ek ez du lurzorua erosteko ez planik, ez programarik zehaztu. Esparru honetan mugaketa gauzatu beharreko helburu orokorretarako soilik da, Aurrekontuetan jasoak daudenak eta horietan esaten da izaera orokorrarekin Sprilur-en jarduerek lurzoruaren erreserba estrategikoetatik industri pabiloiak eraikitzerainoko egitekoak besarkatuko dituela, erdibideko faseak jorratuz, bai garapen berrikoak, bai berreskuratze edo birgaitze-alorretakoak ere.
2.– Sprilur no ha definido planes ni programas de adquisiciones de suelo. La determinación en este ámbito se limita a los objetivos generales a acometer, señalados en los Presupuestos, que señalan de forma genérica que las actuaciones de Sprilur abarcarán desde reservas estratégicas de terreno, hasta la edificación de pabellones industriales, pasando por sus etapas intermedias, tanto en nuevos desarrollos como en áreas de recuperación o rehabilitación.
3.– Aztertutako erosketa bakoitzaren dokumentazioa bideragarritasun azterlanak abiarazten du. Azterlan honek poligono jakin baten sustapenari ekiteko analisia jasotzen du; ez du ordea azaltzen, balizko aukera guztien artean, kokagune hori eta ez beste bat hautatzeko izan diren arrazoiak, eskaintzarik egokienaren hautaketak eskatzen duen moduan.
3.– La documentación de cada compra analizada se inicia con el estudio de viabilidad. Este estudio recoge el análisis para acometer la promoción de un polígono determinado pero no expone las razones por las que se ha seleccionado esta ubicación y no otra, de entre todas las posibles, tal y como requiere la selección de la oferta más ventajosa.
4.– Administrazio eskudunak aldez aurretik egitasmoaren berri izan edo berau onesten duenik ez dago erasota eta dokumentatuta egon behar du, izan ere, esparru jakin batean jarduteko erabakiaren zuzentasuna baloratzeko oinarrizko euskarri baita.
4.– No queda evidencia de la toma de contacto o aprobación previa del proyecto por parte de la administración competente debiendo estar documentada, ya que es uno de los pilares fundamentales para la valoración de la razonabilidad de la decisión de actuar en un determinado ámbito.
5.– Ez dago Sprilur-ek erositako lursailen tasaziorik, ez eta lursailean arboladi eta bestelako izakinen kontzeptuan ordaindutako kalte-ordainik gehienetan ere. Garatu beharreko egitasmoa aztertzen duen bideragarritasun azterlanak ez du zehazki lursailaren tasazioa barne hartzen, baizik eta, gehienez ere, lurzoruaren hondar balioa behin salmenta prezioa aurreikusi dela, Sprilur-ek arrazoizko iritzitakoa eta urbanizazio eta eraikitze kostuak balioetsita. Azterlan honetan ez da erantsi merkatuko prezioei dagokien analisia eta hori ezinbestekoa da Sprilur-en jardueraren zuzentasuna kalifikatzeko, sozietatearen helburuari jarraiki.
5.– No hay tasación de los terrenos adquiridos por Sprilur ni en la mayor parte de las indemnizaciones pagadas por arbolado y otras existencias en la parcela. El estudio de viabilidad que analiza el proyecto a desarrollar no incluye una tasación del terreno propiamente, sino, en el mejor de los supuestos, un valor residual del suelo una vez previsto el precio de venta considerado razonable por Sprilur y estimados los costes de urbanización y edificación. No se adjunta en este estudio análisis correspondiente a los precios de mercado, lo que se hace indispensable para calificar la razonabilidad de la actuación de Sprilur de conformidad con su objeto social.
6.– Administrazio-kontseiluak 2008ko abenduaren 16an erabaki zuen aurrerantzean kontseilu horren eskumen esklusibo izango zirela lursailen erosketan inbertsioei buruzko erabakiak, prezioak ezartzea eta finantza baldintzen gaineko erabakiak hartzea. Ordea, 2009ko abendura arte ez dira lehenengo erosketa-erabakiak onetsiko. Aztertutako aldian egindako erosketetarik bakar bat ere ez du aldez aurretik Administrazio-kontseiluak onetsi, nahiz garrantzitsuak izan.
6.– El Consejo de Administración aprobó el 16 de diciembre de 2008 que en lo sucesivo fuesen competencia exclusiva de dicho Consejo las decisiones sobre inversiones en compra de terrenos, la fijación de los precios y de las condiciones financieras. Sin embargo, hasta diciembre de 2009 no se aprueban los primeros acuerdos de compra. Ninguna de las compras en el periodo analizado ha sido aprobada a priori por el Consejo de Administración, a pesar de su trascendencia.
Nolanahi den ere, aurrez beste atal batzuei emandako ahalak formalki baliogabetu ez direnez gero, horiek esparru berean jarduteko gaitasunari eusten diote.
No obstante, al no haberse revocado formalmente los poderes concedidos anteriormente a otros órganos, estos mantienen capacidad de actuación en el mismo ámbito.
Jarduera esparruak eta erosi beharreko lursailak hautatzeko erabilitako prozeduraren eta ordaindutako prezioak zehazteko baliatutako prozeduraren gaineko informazio ezak ez du bermatzen Sprilur-ek 2006-2009 aldian lursailen erosketan eraginkortasun, objektibotasun eta ekonomiaren printzipioak bete dituenik.
La ausencia de procedimientos utilizados para la selección de las áreas de actuación y de las parcelas a adquirir, así como de la fijación de los precios abonados, no garantiza el cumplimiento de los principios de eficacia, objetividad y economía en la adquisición de los terrenos en el periodo 2006-2009 por parte de Sprilur.
II.2.– Aztertutako erosketen gaineko ondorioak.
II.2.– Conclusiones sobre las adquisiciones analizadas.
10 poligono, erosketen 16 espediente eta kalte-ordainen 8 espediente aztertu ditugu (ikus III.3 eta III.4) eta honako ondorio hauek eskuratu ditugu:
Del análisis de 10 polígonos, 16 expedientes de adquisiciones y 8 de indemnizaciones (ver III.3 y III.4) se extraen las siguientes conclusiones:
1.– Santurtziko Serantes poligonoan egindako erosketak salaketa-gai izan dira; salaketa Sprilur-ek aurkeztu du 2010eko uztailaren 5ean Erandioko Ertzaintzaren Polizia-etxean, ustez ondasunak bidegabe erabiltzearen delitu izan baitaitezke.
1.– Las adquisiciones efectuadas en el polígono de Serantes en Santurtzi han sido objeto de denuncia presentada por Sprilur el 5 de julio de 2010 en la Comisaría de la Ertzaintza de Erandio porque presuntamente pueden ser constitutivas de un delito de malversación de caudales.
Salaketaren muinak dio erosketak oso garestiak izan direla urbanizagarriak ez diren lursailak direlako eta birsailkapen aukera oso zalantzazkoa dutelako eta gainera, ordainketa modua oso bitxia izan dela, prezioaren zati bat eramaileari txekearekin ordaindu baita.
La denuncia se centra en que las compras han sido muy caras teniendo en cuenta que se trata de terrenos no urbanizables y con expectativas de reclasificación muy dudosas, y que se han efectuado con una forma de pago excepcional al pagarse parte del precio mediante un cheque al portador.
Bilboko 8 zk.ko Instrukzioko Epaitegiaren 2010eko irailaren 10eko auto bitartez, aipatutako jarduerak abiarazi eta erregistratzea erabakitzen da, ondasunak bidegabe erabiltzearen delituagatik aldez aurreko eginbide modura; horren berri eman zitzaion Fiskaltzari eta inputatuei jakinarazi eta hainbat jarduketa egiteko erabakia hartu zen, gaur egun abian direnak.
Mediante auto de 10 de septiembre de 2010 del Juzgado de Instrucción n.º 8 de Bilbao, se acuerda incoar y registrar las citadas actuaciones como diligencias previas por un delito de malversación de caudales, comunicándose al Ministerio Fiscal e informándose a los imputados y acordando diversas actuaciones que siguen su curso a día de hoy.
2.– Santurtziko Serantes, Elgoibarko San Antolin eta Gabiriako Altube Azpi poligonoak ez dira urbanistikoki garatu eta ez da horien garapena aurreikusi txosten hau idatzi dugun datan; honenbestez, ia osotasunean landa-lur sailkapena dute lur horiek.
2.– Los polígonos de Serantes en Santurtzi, San Antolín en Elgoibar y Altube Azpi en Gabiria no han sido desarrollados urbanísticamente, ni está previsto su desarrollo a la fecha de este informe, por lo que su clasificación es de suelo rústico prácticamente en su totalidad.
Sprilur-ek 2010eko ekitaldiaren urteko kontuetan, hurrenez hurren, 3 milioi euroko, 1 milioi euroko eta 624.544 euroko zuzkidurak erregistratu ditu, erosketa-balioaren eta landa-lur modura emandako tasazio balioaren arteko aldeari dagozkionak; horiek guztiak 2011ko urtarrilean eta otsailean kalkulatu ziren.
Sprilur ha registrado en las cuentas anuales del ejercicio 2010 provisiones por 3 millones de euros, 1 millón de euros y 624.544 euros, respectivamente, correspondientes a la diferencia entre el valor de adquisición y el de tasación como suelo rústico, calculados en enero y febrero de 2011.
3.– Kokalekuaren egokitasuna zehazteko arrazoiak dagozkion bideragarritasun azterlanetan euskarrituak daude, nahiz eta Sprilur-eko inongo atalek izenpetutako ondoriorik batere ez dagoen erasota. Hautatutako poligonoa EAEn dauden balizko beste aukera batzuen aldean aukerarik onena dela erakutsiko duen euskarririk batere ez dago.
3.– Las razones para determinar la idoneidad de la ubicación vienen soportadas en los correspondientes estudios de viabilidad, aunque no consta ninguna conclusión suscrita por ningún órgano de Sprilur. No hay soporte de que el polígono elegido suponga la mejor alternativa de actuación frente a otras posibles opciones dentro de la CAE.
Eibarko Matsaria poligonoan ez da bideragarritasun azterlanik egin; jarduera Eibarko Udalarekin 2007ko otsailaren 9an izenpetutako hirigintzako hitzarmen baten ondorio da. Gabiriako Altube Azpiren kasuan, bideragarritasun azterlana aldez aurreko agiria da eta bertan garapenerako aldeko eta aurkako arrazoiak jasotzen dira; Administrazio eta Sozietate Publikoek osatzen duten Jarduerak Koordinatzeko Batzorde Tekniko batek hartzen ditu erabakiak.
En el polígono de Matsaria en Eibar no se realiza estudio de viabilidad, la actuación es fruto de un convenio urbanístico con el ayuntamiento de Eibar de fecha 9 de febrero de 2007. En el caso de Altube Azpi en Gabiria, el estudio de viabilidad es un documento previo en el que se exponen razones favorables y desfavorables para su desarrollo, siendo una Comisión Técnica de Coordinación de las Actuaciones formada por Administraciones y Sociedades Públicas, quien adopta las decisiones.
4.– Eibarren Matsaria poligonoan lurzorua balioztatzen duen udal txostena dago; aztertutako gainerako erosketetan, ordea, ez dago erositako lursailak tasatzeko txostenik.
4.– Excepto en el polígono de Matsaria en Eibar, en el que hay un informe municipal de valoración del suelo, en el resto de compras analizadas no hay un informe de tasación de los terrenos adquiridos.
Aztertutako gainerako poligonoei dagokienez, bideragarritasun txostenak lurzoruaren hondar-balioa zehazten du, Gabirian Altube-Azpi eta Ezkio-Itsason Santa Lutzi poligonoetan izan ezik. Ordea, Sprilur-ek ez du kalkulatzen prezio handiagoan egindako erosketak duen eragina. Kasu bakar batean ere ez da erantsi erosketak egin diren datan merkatuko prezioei dagokien analisia eta hori ezinbestekoa da Sprilur-en jardueraren zuzentasuna kalifikatzeko, sozietatearen helburuari jarraiki.
Para el resto de polígonos analizados el estudio de viabilidad determina un valor residual del suelo, excepto en los polígonos de Altube-Azpi en Gabiria y Santa Lutzi en Ezkio-Itsaso. Sin embargo, Sprilur no calcula el efecto que tiene la compra a un precio mayor. En ningún caso se adjunta análisis correspondiente a los precios de mercado a la fecha de las adquisiciones, lo que se hace indispensable para calificar la razonabilidad de la actuación de Sprilur de conformidad con su objeto social.
Gainera, Irungo Araso poligonoan, Sprilur-ek 2007ko martxoan bi sozietateri erositako lursailak, 47,71 euro/m2-ko prezioan eta guztira 12 milioi euroan, aldez aurretik sozietate hauek batez bestean 39,18 euro/m2-ko prezioan erosi zituzten, Irungo Jabetza Erregistroak eskuratutako informazioaren arabera. Sprilur-ek lursailen prezioaren zati bat, 7 milioi euro, poligono berean urbanizatutako lursailen bidez ordaintzen du, horien baloraziorik batere euskarritu gabe.
Además, en el polígono de Araso en Irún las parcelas adquiridas en marzo de 2007 por Sprilur a dos sociedades a un precio de 47,71 euros/m2, por un total de 12 millones de euros, habían sido previamente adquiridas por éstas a un precio medio de 39,18 euros/m2 según información facilitada por el Registro de la Propiedad de Irún. Sprilur paga parte del precio de las fincas, 7 millones de euros, mediante la entrega de fincas urbanizadas en el mismo polígono sin que se soporte la valoración de las mismas.
5.– Guztira milioi bat euroko zenbatekoarekin aztertutako 5 kalte-ordainetan ez dago eraginpeko elementuen baloraziorik. Guztira 573.024 euroko zenbatekoarekin aztertutako 3 kalte-ordainetan, jabeak dagokion txostena aurkeztu du eta Sprilur-ek ez du egiaztatu. Balorazio hauek espedientean jaso behar lirateke, izan ere, ordaindutako azken prezioan eragin zuzena baitute eta ezin dira bideragarritasun-azterlanetik bereizi.
5.– En 5 indemnizaciones analizadas por importe de un millón de euros no existe informe de valoración de los elementos afectados. En 3 indemnizaciones analizadas por importe de 573.024 euros, el propietario aporta el correspondiente informe que no es contrastado por parte de Sprilur. Estas valoraciones deberían incluirse en el expediente, ya que de hecho influyen directamente en el precio final pagado y no se pueden desvincular del estudio de viabilidad.
III.– Atal argigarriak.
III.– Apartados explicativos.
III.1.– Lursailak erosteko prozesua.
III.I.– Proceso de compra de los terrenos.
Ondotik, sozietateak praktikan gauzatu duen lursailen erosketa prozesua azalduko dugu, kokalekua hautatzen duen unetik harik eta erosketa egiten duen arte.
A continuación se describe el proceso de adquisición de los terrenos desde la selección de la ubicación hasta la formalización de la compra, que la sociedad ha seguido en la práctica.
Kokalekua hautatzea.
Selección de la ubicación.
Sozietateak aukera ezberdinak aztertzeko egindako jarduerak ez dira euskarritzen, ez eta jarduera eremuaren ondoko hautaketa ere. Kokalekua egoki hautatzeko lursailen azterketa egin beharko litzateke, jarduera ekonomikoen garapenari ekiteko gai liratekeenak bereizik, bai berroneratzea beharrezko duten industri lur zaharrak direlako, bai ordura arte garatu ez diren sailkatutako esparruak direlako, edota bai sailkatu gabeko lurrak direlako. Hori guztia, 2006an onetsitako Plan Estrategikoari jarraiki, lurzoru eta industri eraikinen erreserba iraunkorrei eusteko helburua izanik eta demanda handiko guneetan lurzoruaren prezioa arautzeko ekintzak sustatu eta bideratzeko, hartara lurzoruaren espekulazioa saihestearren.
No se acreditan las actuaciones realizadas por la sociedad para el análisis de diferentes alternativas ni la posterior selección del área de actuación. La correcta selección de la ubicación debiera contener un análisis de los terrenos que serían susceptibles de abordar un desarrollo de actividades económicas, bien por tratarse de antiguos suelos industriales que precisan de regeneración, bien por comprender áreas clasificadas que no han sido desarrolladas hasta la fecha o bien por tratarse de suelos sin clasificar. Todo ello, de acuerdo con el Plan Estratégico aprobado en 2006, con el objetivo de mantener reservas permanentes de suelo y edificaciones industriales y promover y facilitar acciones reguladoras del precio del suelo en zonas de alta demanda con objeto de evitar la especulación del suelo.
Behin jarduera eremua erabaki ondoren, area edo poligono horren bideragarritasuna aztertuko duen bideragarritasun-azterlana egingo da. Alabaina, ez da aldez aurreko erosketa planik egiten eta ez da bideragarritasun azterlana egiteko kokaleku horiek hautatzeko izan diren arrazoiak eta prozesua dokumentatzen eta honenbestez, aukera ezberdinen balorazioa ez da euskarritzen. Berebat, bideragarritasun azterlanean ere ez dira jasotzen esparru jakin batean jarduteko azken erabakian erabakigarriak izan diren faktoreak zein diren.
Una vez decidida el área de actuación, se realiza un estudio de viabilidad que analiza la viabilidad de dicha área o polígono. Sin embargo, no hay un plan de adquisiciones previo y no se documenta el proceso y las razones por las que se seleccionan esas ubicaciones para realizar el estudio de viabilidad, por lo que la valoración de alternativas distintas no queda soportada. Tampoco se exponen en el estudio de viabilidad los factores que han sido determinantes en la decisión final de actuar en un determinado ámbito.
2007ko urte hasieran gunearen datu-basea eraiki eta informazio geografikoa emango zuen sistema bat diseinatu, garatu eta ezartzeko proiektua esleitu zen; behin lan hau amaitua zela, 2008ko irailean, EAEren azpi-area funtzional multzoan jarduera ekonomikoetarako lurren zerrenda eta hirigintza-sustapenerako fitxak (aldez aurreko proposamenak eta bideragarritasun azterketak) egiteko laguntza teknikoa esleitu zen. Horren ondorioz, adierazitako lanak behin amaituak zirela, lau urteko aldian garatzeko aurreikusi zirenak, lursailak erosteko espedienteek enpresa esleipendunak egindako txostena barne hartu behar zuten; txostenak jarduteko aukera ezberdinak eta dagokion bideragarritasun azterketa jaso duten lursailen gaineko hautaketa-aukerak barne hartu behar zituzkeen. Behin azterlan hauek eskuratu ondoren, Sprilur-ek erabakiko du dagokion esparruan erosketarekin aurrera egin edo ez.
A principios de 2007 se adjudicó el proyecto de construcción de base de datos espacial y diseño, desarrollo e implantación de un sistema de información geográfica; y tras la finalización de este trabajo, en septiembre de 2008 se adjudicó la asistencia técnica para la realización del inventario y las fichas de promoción urbanística (propuestas previas y estudios de viabilidad) de suelos para actividades económicas del conjunto de las subáreas funcionales de la CAE. En consecuencia, a partir de la finalización de los trabajos expuestos, previstos para su desarrollo en un periodo de cuatro años, los expedientes para la adquisición de terrenos deberían incluir informe elaborado por la empresa adjudicataria de las distintas alternativas de actuación y de la selección de los terrenos sobre los que se realice el correspondiente estudio de viabilidad. Una vez obtenidos estos estudios Sprilur decidirá continuar o no con la adquisición en el ámbito correspondiente.
Hirigintzako eskumenak dituzten administrazioekiko lankidetza.
Colaboración con administraciones con competencias urbanísticas.
Industri lurren sorrera hirigintzako antolamenduaren baitakoa den suposamenduetan, lursailak sailkatu gabe daudelako, Sprilur-ek eskumena duten tokiko erakundeekin kolaboratzen du lursailaren dagokion sailkapena bideratzeko; egiteko honetan barne hartzen dira hirigintza antolamenduko egitasmoak lantzeko egitekoak. Maiz sarritan lankidetza hau hirigintzako hitzarmenak izenpetzean islatzen da.
En los supuestos en los que la creación de suelo industrial dependa de la ordenación urbanística por estar los terrenos sin clasificar, Sprilur colabora con las entidades locales competentes para proceder a la correspondiente clasificación, incluyéndose en este cometido labores de elaboración de proyectos de ordenación urbanística. En muchos supuestos esta colaboración se plasma en la suscripción de convenios urbanísticos.
Nolanahi den ere, erabakiak hartu aurretik proiektuaren berri izaten dute eta hori erabakigarria da lursailak erosteko erabakia hartzeko, izan ere, jarduera gauzatzeko probabilitatea zehaztuko duen elementua baita. Administrazio eskudunak aldez aurretik egitasmoaren berri izan edo berau onesten duenik ez dago erasota eta dokumentatuta egon behar du, izan ere, esparru jakin batean jarduteko erabakiaren zuzentasuna baloratzeko oinarrizko euskarri baita.
En cualquier caso, con carácter previo a la adopción de acuerdos, se establece una toma de contacto que es clave para la decisión de adquisición de los terrenos, ya que es el elemento que determina la probabilidad de que la actuación llegue a buen término. No queda evidencia de esta toma de contacto o aprobación previa del proyecto por parte de la administración competente debiendo estar documentada, ya que es uno de los pilares fundamentales para la valoración de la razonabilidad de la decisión de actuar en un determinado ámbito.
Lursailen erosketa.
Adquisición de los terrenos.
Behin kokalekua hautatu ondoren, eraginpeko lursail guztiak zerrendatzen dira, bideragarritasun txostenean aurreikusi direnak. Hautatutako lursail gehienak ez urbanizagarri modura daude sailkatuak, eraikitzeko egokiak diren lursailak urriak eta garestiak baitira; horrek indartu egiten du eragiketa, baina prezio merkea eskuratzeko aukera zailduko luke eta horixe da, hain zuzen ere, Sprilur-en helburu nagusia.
Una vez seleccionada la ubicación, se relacionan la totalidad de las parcelas afectadas que se prevén en el estudio de viabilidad. La mayor parte de los terrenos seleccionados están clasificados como no urbanizables ya que los terrenos aptos para edificar son escasos y caros, lo que aportaría una certeza en la operación, pero complicaría la posibilidad de conseguir un precio favorable, objetivo principal de Sprilur.
Bideragarritasun azterlanak ez du zehazki lursailaren tasazioa barne hartzen, baizik eta, gehienez ere, lurzoruaren hondar balioa behin salmenta prezioa aurreikusi dela, Sprilur-ek arrazoizko iritzitakoa eta urbanizazio eta eraikitze kostuak balioetsita. Azterlan honetan ez da erantsi merkatuko prezioei dagokien analisia eta hori ezinbestekoa da Sprilur-en jardueraren zuzentasuna kalifikatzeko, sozietatearen helburuari jarraiki.
El estudio de viabilidad no incluye una tasación del terreno propiamente, sino, en el mejor de los supuestos, un valor residual del suelo una vez previsto el precio de venta considerado razonable por Sprilur y estimados los costes de urbanización y edificación. No se adjunta en este estudio el análisis correspondiente a los precios de mercado, lo que se hace indispensable para calificar la razonabilidad de la actuación de Sprilur de conformidad con su objeto social.
Segidan, poligonoko lursailen jabe guztiekin lursailak erosteko harremanetan jarriko dira. Ordaintzen den prezioa jabeekin gauzatutako negoziazioaren ondorio da; egiteko horretan, maiz Sprilur-ek abokatuen bulegoetako laguntza jasotzen du. Oro har, erosketa zein erabakiak lursailak urbanizagarri sailkatu aurretik gauzatzen dira eta ordaindutako prezioek lursail horiek landa-lur modura duten balioa gainditzen dute.
Acto seguido, se ponen en contacto con todos los propietarios de las parcelas del polígono para comprar los terrenos. El precio que se paga es fruto de la negociación con los propietarios, labor en la que Sprilur es asistida con frecuencia por despachos de abogados. Las adquisiciones o acuerdos, en general, se adoptan previamente a la clasificación de los terrenos como urbanizables y los precios pagados superan el valor de los mismos como rústicos.
Jabetza nahitaez kentzea kasu gutxitan erabili ohi da, udalek baitute horretarako eskumena eta errezeloak izaten baitituzte. Gainera, gogoan izan behar da jabetza kentzeko lurzoruak jada sailkatua eta kalifikatua behar duela egon eta onetsiak plan partziala eta urbanizatzeko jarduera-programa. Bestalde, errekurtso judizialen kasuan, eragiketa luzatu egiten da denboran eta urtetan ziurgabetasun egoera sortzen da; gainera, arriskua dago azkenean ebazten den epaiak negoziaketa bitartez lor daitekeen prezioa baino altuagoa finkatzea.
La expropiación forzosa se utiliza de forma residual ya que son los Ayuntamientos los que tienen la potestad de expropiar y son reticentes. Además, hay que tener en cuenta que para que se proceda a la expropiación el suelo tiene que estar ya clasificado y calificado y el plan parcial y el programa de actuación urbanizadora aprobados. Por otra parte en caso de recursos judiciales la operación se dilata en el tiempo creándose una incertidumbre durante años, y existe riesgo de que la sentencia que finalmente recaiga señale un precio de suelo superior al que se puede conseguir en la negociación.
Jabeekin akordioa lortuta landa lurrak erosteak osotasunezko jarduera prezio merkeagoan lortzea bideratu dezake; nolanahi ere, erosketa abiarazteko erabakia eta gainerako jarduerak dagokion bideragarritasun txosteneko prezioen egokieran euskarrituak egongo dira. Hala eta guztiz ere, eragiketa ez gauzatzeko arriskua ere badu berekin, batik bat hirigintzako baldintzatzaileengatik eta orduan lursaila lur-erretserba modura geldituko da; horrek eskatzen du galeraren arriskuak balio-neurtzeko espedientean lursailen gaineko tasazioa jasotzea, eragiketa gauzatuko ez den kasuetarako.
La adquisición de terrenos rústicos mediante un acuerdo con los propietarios, puede propiciar una actuación global a un precio más asequible, y la decisión de iniciar la compra y demás actuaciones debe estar soportada en el encaje de los precios en el correspondiente estudio de viabilidad. No obstante, implica también un riesgo de que la actuación no llegue a buen fin, principalmente por condicionantes urbanísticos, quedando el terreno como reserva de suelo, lo que evidencia la necesidad de que al expediente se aporte una tasación de los terrenos para valorar los riesgos de pérdida en caso de que la actuación no llegase a consolidarse.
Poligono berean jabe ezberdinei ordaindutako prezioak ia kasu guztietan berdinak direla ikusi dugu; hori Sprilur-en beraren politikaren ondorio da, berdingarri diren egoeretan tratamendu berdintzailea eman nahi izatekoa, alegia. Guztiarekin ere, negoziazioak bereizten ditu baldintzak eta egiaztatu ahal izan dugu zenbait finantza-erakundek, enpresa garrantzitsuk edo berariazko inguruabarrak elkartzen zaizkien lursailetako jabek prezio altuagoak lortzen dituztela, negoziatzeko duten gaitasun handiagoaren ondorioz. Lursailaren metro karratuko hitzartutako prezioari kalte-ordainak gehitu behar zaizkionean, lursailean arboladia eta bestelako izakinak daudelako, zenbaitetan horien gaineko balorazio-txostenik izan gabe ordaintzen dira eta tasazio edo saltzaileek egindako eskaeren bestelako kasu batzuetan, Sprilur-ek horiek batere balio-neurtu edo alderatu gabe. Balorazio hauek espedientean jaso behar lirateke, izan ere, ordaindutako azken prezioan eragin zuzena baitute eta ezin dira bideragarritasun-azterlanetik bereizi. Modu berean, zenbaitetan lursailen sailkapenera meneratutako erosketak lortzen dira, hartu beharreko arriskua mugatzen dutenak; beste batzuetan lasaitasun finantzarioa izatea bideratzen duten salerosketako konpromisoak izenpetzen dira eta baita, erosketa aukerak ere.
Hemos observado que los precios pagados en un mismo polígono a propietarios distintos son homogéneos en la mayor parte de los supuestos, lo que se debe a una política propia de Sprilur de intentar instaurar un tratamiento igualitario en circunstancias equiparables. No obstante, es la negociación la que marca las condiciones y comprobamos que ciertas entidades financieras, empresas relevantes o propietarios de parcelas en las que concurren circunstancias específicas, consiguen unos precios superiores por su mayor capacidad negociadora. Al precio convenido por metro cuadrado de terreno, cuando es necesario añadir indemnizaciones por arbolado y otras existencias en la parcela, éstas se pagan en algunos casos sin que exista informe de valoración de los mismos, y en otros casos sobre tasaciones o peticiones presentadas por los vendedores sin que exista una validación o contradicción por parte de Sprilur. Estas valoraciones deberían incluirse en el expediente ya que de hecho influyen directamente en el precio final pagado y no se pueden desvincular del estudio de viabilidad. De la misma manera, hay supuestos en los que se consiguen compras condicionadas a la clasificación de los terrenos que limitan el riesgo a asumir, otras en las que se suscriben compromisos de compraventa que permiten un desahogo financiero, y también opciones de compra.
Erabakiak gauzatzea.
Formalización de las decisiones.
Erosketak onesteari buruzko erabakiak ez ezik, prezioak eta gainerako finantza baldintzak finkatzea, ez daude agiri bidez euskarrituak. Merkataritzako zuzendariak eta zuzendari juridikoak izenpetutako kontratu pribatu eta eskritura publikoak daude jasoak eta horiek behar hainbateko ahalmena dutela egiaztatu dugu.
Las decisiones sobre la aprobación de las compras, así como la fijación de los precios y de las demás condiciones financieras, no están documentadas. Constan los contratos privados y escrituras públicas suscritos tanto por el Director Comercial como por el Director Jurídico, habiéndose comprobado que ostentan poder suficiente.
Bai 2008an gauzatutako auditoria operatiboan, bai Sprilur-i egindako gomendioen txostenean eta bai 2006an onetsitako Plan Estrategikoan ere, guztietan erosketa prozesuak prozedura bati jarraiki gauzatzeko beharraz ohartarazten da eta Administrazio Kontseiluak izan behar duela lursailak erosteko erabakiak hartuko dituena.
Tanto en la auditoría operativa efectuada en 2008 como en el informe de recomendaciones realizados a Sprilur, así como en el Plan Estratégico aprobado en 2006, se advierte la necesidad de procedimentar los procesos de compra y de que sea el Consejo de Administración quien adopte las decisiones de compra de terrenos.
2008an Zuzendaritza Batzordeko bileren akta jasotzen hasiko dira eta horietan lursailen erosketari buruzko auziak eztabaidatu eta erabakitzen direla egiazta daiteke. Aktak egiten hasi aurretik programa informatiko bat erabili ohi zutela jakinarazi digute; bertan arduradunei ematen zitzaizkien ardurak eta hartzen ziren erabakiak jasotzen zituzten.
En 2008 se empieza a levantar acta de las reuniones del Comité de Dirección, donde se puede comprobar que se discuten y deciden cuestiones en relación a la compra de terrenos. Con anterioridad a este periodo nos informan de la utilización de un programa informático en el que se incluían las responsabilidades asignadas a los distintos encargados y que contenía las decisiones que se iban adoptando.
Administrazio-kontseiluak 2008ko abenduaren 16an erabaki zuen aurrerantzean kontseilu horren eskumen esklusibo izango zirela lursailen erosketan inbertsioei buruzko erabakiak, prezioak ezartzea eta finantza baldintzen gaineko erabakiak hartzea. Ordea, 2009ko uztailean izendatuko da zuzendari nagusi berria eta Merkataritza zuzendariari eta zuzendari juridikoari aitortutako agintea baliogabe uztea onartuko. Alabaina, agintea baliogabe uzteak Merkataritza Erregistroan izen-ematea gauzatzen denetik aurrera eragingo ditu ondorioak. Txosten hau idatzi dugunean, oraindik baliogabetzeak erregistratu gabe daudela egiaztatu dugu. Kontseiluko lehendakariari dagokio hartutako erabakiak egikaritzea eta ez dago hori ez egin izateko arrazoien euskarririk. Honenbestez, hartutako erabakia urratu duela Sprilur-eko lehendakariak ikusi dugu, erabaki jakin batzuetarako eskumen esklusiboa Administrazio Kontseiluari eman baitio eta esparru berean beste organo batzuek jardutea bideratzen zuten ahalei bere horretan eustea uzten zen bitartean.
El Consejo de Administración de 16 de diciembre de 2008 aprobó que en lo sucesivo fuesen competencia exclusiva de dicho Consejo las decisiones sobre inversiones en compra de terrenos, la fijación de los precios y de las condiciones financieras. Sin embargo, es en julio de 2009 cuando se nombra nuevo Director General y se aprueba la revocación de los poderes conferidos al Director Comercial y al Director Jurídico. No obstante, la revocación de poderes surtirá efectos a partir de su inscripción en el Registro Mercantil. Comprobamos que a fecha de redacción del presente informe no se han inscrito aún las revocaciones. Corresponde al Presidente del Consejo llevar a cabo la ejecución de los acuerdos, y no hay soporte de las razones de dicha inejecución, Se detecta, en consecuencia, un incumplimiento del acuerdo adoptado por parte del Presidente del Consejo de Sprilur, al asignar la competencia exclusiva al Consejo de Administración para determinadas decisiones, mientras se permitía la vigencia de poderes que posibilitaban la actuación de otros órganos en el mismo ámbito.
2008ko abenduaren 16an Administrazio Kontseiluak berretsi egiten du sozietateari agindu zaiola agiri bidez euskarritutako barne kontrol sistema ezartzeko eta Administrazio Kontseiluak inbertsio-erabakiak hartu ahal izateko bideragarritasun txostenak mamitzeko; baita iraupen luzeko egitasmoetan diruaren balioa aintzat hartzea bideratuko duen sistematika ezartzeko ere. Jarduera hauek guztiak ez dira garatu.
El 16 de diciembre de 2008 el Consejo de Administración insiste en el encargo a la sociedad de implantar un sistema de control interno documentado y elaborar planes de viabilidad para la toma de decisiones de inversión por parte del Consejo de Administración, así como en el establecimiento de una sistemática que permita tener en cuenta el valor del dinero en los proyectos de larga duración. Estas actuaciones no se han desarrollado.
III.2.– Lurzoru erosketak 2006-tik 2009-ra bitarteko aldian.
III.2.– Adquisiciones de suelo del periodo 2006 a 2009.
Sprilur-ek erositako lursailak izakinen kontuan daude jasoak eta horiek urbanizatzen egindako lanak ere barne hartzen ditu; baita, kasua denean, poligonoetan eraikitako eraikinen kostua ere. Izakinen kontuak salmentara emandako poligonoen kostu guztiak jasotzen ditu, nahiz horiek egiteko epea urtebetetik gorakoa izan daitekeen.
Los terrenos adquiridos por Sprilur se integran en la cuenta de existencias, que también recoge los trabajos realizados en su urbanización, así como el coste de los edificios construidos, en su caso, en los correspondientes polígonos. La cuenta de existencias recoge la totalidad de los costes de polígonos destinados a la venta, aun cuando su periodo de realización pueda ser superior al año.
Hona hemen fiskalizazio-gai izan den aldian izakinek izan dituzten mugimenduak, auditatu diren urteko kontuen arabera:
El movimiento de las existencias, según cuentas anuales auditadas, en el periodo objeto de fiscalización ha sido:
Lursailen erosketak jabeei lursailak erosterakoan egindako kostuei dagozkie; horietan jasotzen dira berebat horietan egon daitezkeen etxebizitzengatiko edo beste kontzeptu batzuengatiko kalte-ordainak eta erosketa gauzatzeko beharrezko diren beste gastu batzuk (eskritura, erregistroa, e.a.). Hona hemen urteen araberako banakatzea:
Las compras de terrenos corresponden a los costes incurridos en la adquisición de los mismos a sus propietarios, en los que se incluyen también las indemnizaciones por viviendas existentes u otros conceptos, y otros gastos necesarios para la adquisición (escritura, registro, etc.). El desglose por años es:
Kontularitzako erregistroa honakoa izan da:
Su registro contable ha sido:
Hona hemen 2006tik 2009ra bitarteko aldian jabeei egin zaizkien lursail-erosketak poligonoka:
En el periodo 2006 a 2009 las adquisiciones de terrenos a propietarios por polígonos son:
Finantzaketa.
Financiación.
2006tik 2009ra bitarteko aldian lursail erosketak Sprilur-eko diru-funts orokorrekin finantzatzen dira, honako salbuespen hauekin:
Las adquisiciones de terrenos del periodo 2006 a 2009 se financian con los fondos generales de Sprilur, con las siguientes excepciones:
– Sprilur-ek eta SPTCk (lehenago SPRI, S.A. izenekoa) lankidetza hitzarmena izenpetu zuten 2008ko urriaren 1ean eta horren indarrez, SPTCk Sprilur-i 7 milioi euroko itzultzeko aurrerakin bat eman zion, Sprilur-ek Ezkio-Itsaso eta Gabirian erosi zuen erreserbarako erabiltzeko lurzoruaren erosketa finantzatzeko. Sprilur-ek kopuru hori itzuliko du poligonoen multzoan saldutako azalerak egiten duen ehunekoaren arabera, salmentei 2014ko ekitaldian ekingo zaiela balioetsita. Kostuaren eta eskuratutako sarrera garbien artean kasua balitz izan litekeen aldeak izaera ez itzulgarria hartuko du beti ere jabetzaren transferentziak inguruan daudenekiko lehiakortasunezko baldintzetan gauzatu badira.
– Sprilur y SPTC (anteriormente denominada SPRI, S.A.) firmaron un convenio de colaboración el 1 de octubre de 2008 por el que SPTC entregó a Sprilur un anticipo reintegrable de 7 millones de euros para financiar la adquisición de suelo con vocación de reserva, que Sprilur había comprado en Ezkio-Itsaso y Gabiria. Sprilur reintegrará este importe en función del porcentaje que suponga la superficie vendida en el conjunto de los polígonos, estimándose que las ventas se iniciarán en el ejercicio 2014. La diferencia que en su caso pudiera existir entre los costes y los ingresos netos obtenidos adquirirá el carácter de no reintegrable siempre que las transferencias de titularidad se hayan realizado en condiciones competitivas a las existentes en el entorno.
– 2001eko ekitaldian Eusko Jaurlaritzaren Gobernu Kontseiluak Sprilur-i 38 milioi euroko itzultzeko aurrerakinak ematea erabaki zuen; aurrerakin horien helburua gune ahuletan enpresa proiektuak garatzea da (Euskadi 2000 Hiru Pasaiako Badian eta Ezkerraldean); horien artean zegoen Irungo Araso poligonoa. Ordainketa diruzaintzako beharren arabera gauzatu zen, oso-osorik ekitaldi itxieran ordaindu zela. Sprilur-ek aurrerakinak itzultzen 2009ko ekitaldian amaitu du.
– En el ejercicio 2001 el Consejo de Gobierno del Gobierno Vasco acordó la concesión de anticipos reintegrables a Sprilur por importe de 38 millones de euros para el desarrollo de proyectos empresariales en zonas desfavorecidas (Iniciativa Euskadi 2000 Tres en las zonas de Bahía de Pasaia y Margen Izquierda) entre los que se encontraba el polígono de Araso en Irún. El desembolso se realizó en función de las necesidades de tesorería, habiéndose desembolsado íntegramente al cierre del ejercicio 2003. Sprilur ha finalizado la devolución de los anticipos en el ejercicio 2009.
Izakinak.
Existencias.
2008ko ekitalditik aurrera Sprilur-ek izakinen kontuak bereizten ditu poligonoek duten aurrerapen mailaren arabera. Era honetara, urbanizazio lanak hasi ez dituzten poligonoetan egindako gastu guztiak «lursailak eta orubeak» atalean barne hartzen dira; behin abian direla «abian dauden sustapenak» atalera aldatzen dira eta amaitu ondoren «amaitutako eraikin eta poligonoak» atalean barne hartzen dira. Hona hemen poligonoen araberako xehapena 2008 eta 2009ko ekitaldietako abenduaren 31n:
A partir del ejercicio 2008 Sprilur distingue sus cuentas de existencias en función del grado de avance de los polígonos. Así, todos los costes incurridos en aquellos polígonos para los que no se han iniciado obras de urbanización se incluyen en el apartado de «terrenos y solares», pasando a «promociones en curso» cuando éstas se inician y una vez terminadas se incluyen en «edificios y polígonos terminados». El desglose por polígonos a 31 de diciembre de los ejercicios 2008 y 2009 es:
Balio-galeragatiko zuzkidura.
Provisión por depreciación
Izakinen balio-galeragatiko zuzkidurak kostuaren eta egiteko balioetsitako balioaren arteko aldea jasotzen du, azken hau txikiagoa denean. Hona hemen fiskalizatutako aldian izakinen balio-galeragatiko zuzkidura poligonoen arabera:
La provisión por depreciación de existencias recoge la diferencia entre el coste y el valor estimado de realización, cuando éste es inferior. La provisión por depreciación de existencias del periodo fiscalizado, por polígonos, es la siguiente:
Fiskalizatutako aldian lurzoruaren erreserba modura erabiltzeko erositako lursailentzat ez zen balio-galerarik izatea balioetsi, txertatuko zitzaizkien poligonoen balioa kostua baino handiagoa izango zela espero baitzen. Alabaina, 2010eko aldian, Sprilur-ek urteko kontuetan lurzoru hauentzako balio-galeragatiko zuzkidura erregistratu du; balio-galera kalkulatu du 2011ko urtarril eta otsailean sailkapenaren arabera egindako tasazio-balioaren (landa lurrak, Elgoibarko 1.621 m2 izan ezik, hiri izaerakoak direnak) eta erosketa balioaren arteko alde modura. 2010eko abenduaren 31n kontzeptu honen izenean egindako zuzkidura poligonoen arabera honakoa da:
En el periodo fiscalizado no se estimaba depreciación para los terrenos adquiridos como reserva de suelo al esperarse que el valor de los polígonos a los que se incorporarían sería superior al coste. Sin embargo, en el ejercicio 2010, Sprilur ha registrado en sus cuentas anuales una provisión por depreciación para estos suelos calculada como diferencia entre el valor de tasación de los mismos efectuado en enero y febrero de 2011, en función de su clasificación (rústicos, excepto 1.621 m2 en Elgoibar, que son urbanos) y su valor de adquisición. La provisión a 31 de diciembre de 2010 por este concepto por polígonos asciende a:
III.3.– Aztertutako poligonoak.
III.3.– Polígonos analizados.
Sprilur-ek 2006-2009 aldian guztira 67 milioi euroko lursail erosketak egin ditu 17 jardute-esparrutan; horietatik 10 areatan egindako jarduerak aztertu ditugu, zeinetan 56 milioi euroko lursailak erosi eta 3 milioi euroko kalte-ordainak ordaindu diren:
De las 17 áreas de actuación en los que Sprilur ha realizado compras de terrenos en el período 2006-2009 por un importe total de 67 millones de euros, hemos analizado las actuaciones realizadas en 10 áreas en los que se han adquirido terrenos por importe de 56 millones de euros y se han abonado indemnizaciones por importe de 3 millones de euros:
III.3.1.– Lladie-ko poligonoa (Legutio).
III.3.1.– Polígono de Lladie (Legutio).
2004ko urriaren 10ean Sprilur-ek Legutioko udalarekin hitzarmena izenpetu zuen «Lladieko industri poligonoa» izeneko esparruaren hirigintzako balizko garapen eta kudeaketaren azterketa egiteko; jardute horren helburua aribide ekonomikoetarako lurzoruaren sustapen publikoa bideratzea zen. Lehenengo jardute modura, aldeek bideragarritasunaren azterketa mamitzeko beharra adostu zuten (hirigintzakoa, teknikoa eta ekonomikoa).
El 10 de octubre de 2004 Sprilur firmó un convenio con el ayuntamiento de Legutio para el estudio del posible desarrollo y gestión urbanística del ámbito denominado «Polígono industrial de Lladie», siendo el destino de tal actuación la promoción pública de suelo para actividades económicas. Como primera actuación las partes convienen la necesidad de elaborar un estudio de viabilidad (urbanística, técnica y económica).
Azterlan hau 2005eko urrian Sprilur-ek kontratatutako enpresa batek egin zuen. Lurzoroa ez urbanizagarri izaerarekin dago sailkatua eta 523.541 m2-ko azalera du. Bideragarritasun azterlanak 515 euro/m2-ko salmenta balioa aitortzen dio eta hondar-balioa 18,32 euro/m2-koa da.
Este estudio se efectúa en octubre de 2005 por una empresa contratada por Sprilur. La superficie del suelo a ordenar tiene la clasificación de no urbanizable, comprende una extensión de 523.541 m2. El estudio de viabilidad considera un valor de venta de 515 euros/m2, siendo el valor residual de 18,32 euros/m2.
Legutioko udalerria Araba Erdialdeko eremu funtzionalean dago jasoa. Eremu funtzional honi dagokionez, Lurraldearen Antolamendurako Zuzentarauek ez dituzte erabaki zehatzak ematen jarduera ekonomikoetarako lurzoruaren politikari dagokionez eta Lurraldeko Plan Partzialen garapenera (LPP) bidaltzen dute. Araba Erdialdeko LPP 2004ko abenduaren 28an onetsi zuten behin-betiko eta bertan ingurua «lehentasunezko eraldaketa prozesu» eta «jarduera ekonomikoetarako gune berri» modura definitzen da.
El municipio de Legutio se engloba en el área funcional de Álava Central. Para esta área funcional las Directrices de Ordenación del Territorio no establecen determinaciones concretas en relación a la política del suelo para actividades económicas y remiten al desarrollo de los Planes Territoriales Parciales (en adelante PTP). En el PTP de Álava Central aprobado definitivamente el 28 de diciembre de 2004 la zona se encuentra definida como «proceso de transformación preferente» y «nuevo espacio de actividades económicas».
Poligono honetako lehenengo lurzoru erosketa 2006ko abenduan egingo da eta azkena 2009ko abenduan. Lurzoru guztiaren % 67a 21,74 euro/m2-ko prezioan erosi da. Guztira 57.545 m2-ko jabea zen finantza-erakunde bati 25,59 euro/m2-ko ordaindu zaizkio, 2007ko martxoan egindako tasazio baten ondorioz; tasazioa Espainiako Bankuaren Tasazio Elkarteen Erregistro Berezian erregistratutako sozietate batek egin zuen eta honek 25,79 euroan/m2 balioztatzen du eta gainerakoa, 21 euroan/m2. 2007ko maiatzean 37.655 m2-ko lursail baten jabe zen batekin lursailak erosi eta saltzeko aldebiko promesa jasotzen zuen kontratua izenpetu zen, 7 urte arteko eperako, 21 euro/m2-ko prezioan, KPIrekin gaurkotzekoa; horretarako, beharrezkoa zen jabetza kentzeko espedientea abiarazteko administrazio eskudunak erabakia ebaztea, hartara alde-bietako edozeinek lursailaren eskualdaketa eskritura publikoan gauzatzea exijitu ahal izan zezan.
La primera compra de suelo de este polígono se efectúa en diciembre de 2006, siendo la última de diciembre de 2009. Se ha adquirido un 67% del suelo total a un precio medio de 21,74 euros/m2. A una entidad financiera propietaria de 57.545 m2 se le ha adquirido a 25,59 euros/m2 en base a una tasación efectuada en marzo de 2007 por una sociedad inscrita en el Registro Especial de Sociedades de Tasación del Banco de España que valora a 25,79 euros/m2, y el resto a 21 euros/m2. En mayo de 2007 se firmó con un titular de 37.655 m2 un contrato de promesa bilateral de compra y venta de los terrenos para un periodo de hasta 7 años, a un precio de 21 euros/m2 a actualizar con el IPC, siendo necesario, para que cualquiera de las partes pudiera exigir la formalización en escritura pública de la transmisión de la parcela, un acuerdo de la administración competente para el inicio de expediente de expropiación.
Jabeekin prezioak negoziatu aurrean, bideragarritasuneko azterlanean jasotako datuen arabera, lursailaren balioan lurren erosketa prezioaren igoeraren inpaktua aztertu zen. Ez dira dokumentatzen industria-pabiloien merkatuko prezioak, baina finantza-erakundeak aurkeztutako tasazioak eta 2007ko urtarrileko merkatuko azterlanek eta inguruko guneetan finkatutako balio justuek ematen dituzten datuen arabera, lursailen hondar-balioa ordaindutako prezioa baino handiagoa izan da.
Antes de negociar los precios con los propietarios, en función de los datos del estudio de viabilidad, se analizó el impacto del incremento del precio de adquisición de los terrenos en el valor de la parcela. No se documentan precios de mercado de pabellones industriales, pero la tasación aportada por la entidad financiera, así como estudios de mercado de enero de 2007 y de justiprecios fijados en zonas del entorno, aportan datos de valor residual de terreno superiores al precio pagado.
Txosten hau idatzi dugun datan lursailen kalifikazioak ez urbanizagarria izaten jarraitzen du. 2011ko apirilaren 19an Legutioko Udalaren Osokoak hasiera batean Legutio eta Arrazua-Ubarrudiako udalek Sprilur-ekin izenpetutako hirigintzako hitzarmena onetsi du, inguru honen hirigintzako garapen eta kudeaketa gauzatzeko; hitzarmenaren helburua lursailen gaineko kalifikazioa eta jarduera da, sustapen edo herritarren intereseko jarduera ekonomikoak abiarazteko. Hitzarmenari alegaziorik jarri ez zaionez gero, behin-betiko onetsi da.
A la fecha de este informe la calificación de los terrenos sigue siendo de no urbanizable. El 19 de abril de 2011, el Pleno del Ayuntamiento de Legutio ha aprobado inicialmente el convenio urbanístico de los ayuntamientos de Legutio y Arrazua-Ubarrudia con Sprilur para el desarrollo y gestión urbanística de este ámbito, siendo el destino la calificación y actuación sobre los terrenos con la implantación de actividades económicas de fomento o interés público. Al no haberse presentado alegaciones el convenio ha quedado aprobado definitivamente.
III.3.2.– Serantesko poligonoa (Santurtzi).
III.3.2.– Polígono de Serantes (Santurtzi).
1993ko urrian, Industri Lurraren Sustapen eta Gestiorako Elkartea, A.B. (ILUSGE, S.A.) – Industria Lurra Sustatu eta Kudeatzeko Sozietatea (PROGESIN, S.A.), egungo SPRILUR, S.A.ren aginduz Ugaldebietako autobiaren alde bietara –Bilboko Porturako eta San Fuenteserako sarbidearen lotunearen artean– kokatua dagoen industria gune baten bideragarritasuna aztertzea xede duen azterlana egin zen; azterlanari Santurtzi, Ortuella eta Abanto Zierbenako Industria Sektorearen Bideragarritasunaren Azterlana izena eman zitzaion.
En octubre de 1993 se realiza, por encargo de Industri Lurraren Sustapen eta Gestiorako Elkartea, A.B. (Ilusge, S.A.) – Sociedad de Promoción y Gestión del Suelo Industrial (Progesin, S.A.), actual Sprilur, S.A., un estudio que tiene por objeto analizar la viabilidad de una zona industrial situada a ambos lados de la autovía de Ugaldebieta entre el enlace del acceso al Puerto de Bilbao y el de San Fuentes, denominado Estudio de Viabilidad de Sector Industrial en Santurtzi, Ortuella y Abanto y Zierbana.
Jarduera-eremuaren zabala aintzat hartuta, lursailak Santurtzi, Ortuella eta Abanto Zierbenako udalerriak eta autobia osatzen duen bereizketa fisikoa besarkatzen ditu, azterlanak bi sektore bereiztea proposatzen du, 1. Sektorea eta 2. Sektorea, horietako bakoitzak autobiaren alde banatako esparrua hartzen duela.
Dada la magnitud del área de actuación, cuyos terrenos corresponden a los municipios de Santurtzi, Ortuella y Abanto-Zierbana, y la separación física que constituye la autovía, el estudio propone la formalización de dos sectores, comprendiendo cada uno de ellos el espacio situado a su lado de la autovía, a los cuales denomina Sector 1 y Sector 2.
Azterlanak ondorioztatu zuen esparru horretan bideragarria zela industria-ezarpena gauzatzea eta aztertutako esparru osoari azalera larregikoa iritziz gero, aproposagoa zela 2. Sektorea urbanizatzea, izan ere, 1. Sektorea hiri-eragin txikiagoko inguruan baitzegoen. Honi dagokionez, faseetan egindako programazioak obraren iraupena 10 urtekoa izatea aurreikusi zuen bi sektoreen osotasunerako; bada, lehenengo bosturtekoan 2. Sektorea garatuko zen eta bigarren bosturtekoan, berriz, 1. Sektorea. Berebat, inbertsio plana sozietatearen inbertsio-aurreikuspenetara egokitu zitekeela esaten zen, merkatuko demandaren arabera.
El estudio concluía que en el área era viable la realización de una implantación industrial, y que en el caso de que se considerase como una superficie demasiado grande la totalidad del área estudiada, era preferible la urbanización del Sector 2 por encontrarse el Sector 1 en un entorno de menor influencia urbana. A este respecto la programación en fases preveía una duración de la obra en 10 años para el conjunto de los dos sectores, desarrollándose en los primeros cinco años el Sector 2, y en el segundo quinquenio el Sector 1. Igualmente, se señalaba que el plan de inversiones se podía acomodar a las previsiones inversoras de la sociedad, en función de la demanda del mercado.
Santurtziko Udalak eskuratutako informazioaren arabera, Bilbo Metropolitarraren Lurralde Plan Partziala onesteko abiarazitako jendeari informazioa emateko epean, Udalak 2004ko urtarrilaren 30ean alegazioak aurkeztu zituen; alegazio horiek, besteak beste, Serantesko mendi-magalean dentsitate txikiko etxebizitzen garapen berri bat barne hartzeari zegozkion, El Polvorín Egoitza-etxe Sektorearekiko mugan, lehentxeago garatutakoa. Honi dagokionez, horiek ebazteko txostenak, 2005eko irailaren 5ean idatzitakoak eta Bizkaiko Foru Aldundiaren Hirigintzako zuzendari orokorrak izenpetutakoak, ez zion egoki irizten aipatutako proposamena txertatzeari. Aipatutako txostenean eta Serantes mendiari dagokionez, Udaletik «Metropoli Parke izaera» emateko eskatzen zen. Honi dagokionez, ebazpenak ez zuen egokitzat jo definizio hori eta adierazi zuen mendiaren zati handi bat natura-balio handiko guneetan barne hartua geratzen zela eta horregatik beharrezko irizten zaiola babesteari; halaber, mugaketa hauen bitartez mendia eredu naturalekiko zeinahi esku-hartze erasokorretatik babesten da eta soilik unean uneko jarduerak bideratzen dira, aisiarekin edo egungo gunearen hobekuntza naturalarekin lotutakoak.
Según información facilitada por el Ayuntamiento de Santurtzi, en el periodo de información pública abierto para la aprobación del Plan Territorial Parcial de Bilbao Metropolitano, el Ayuntamiento con fecha 30 de enero de 2004 presentó alegaciones relativas entre otras, a la inclusión de un nuevo desarrollo residencial de baja densidad en la falda del Serantes, en una zona colindante con el Sector Residencial del Polvorín, poco antes desarrollado. En este sentido, el informe de resolución de las mismas, de fecha 5 de septiembre de 2005 y suscrito por el Director General de Urbanismo de la Diputación General de Bizkaia, no consideraba oportuno incorporar la propuesta mencionada. En el citado informe y en relación con el monte Serantes, desde el Ayuntamiento se solicitaba dar al mismo tratamiento de «Parque Metropolitano». A este respecto, la resolución señaló como no adecuada dicha definición indicando que una gran parte del monte queda recogida dentro de Áreas de alto valor natural, con lo que se estima necesaria su protección, indicando que con estas nuevas delimitaciones el monte queda protegido de cualquier intervención agresiva con el modelo natural, permitiéndose exclusivamente actuaciones puntuales vinculadas con el esparcimiento o destinadas a la mejora natural del espacio actual.
2005eko urrian, Sprilur-ek hala aginduta, Santurtzin Sektorearen Bideragarritasun Azterketa izenekoa egingo da. Azterketak erreferentzia-gai duen sektorea, 1993an egindakoan 1. Sektorea izena eman zitzaionari dagokio, izan ere, 2. Sektorea Sprilur-ez besteko eragile batzuek garatu dute. Honen arabera, azterlanak 1993an egin zen hura gaurkotzea du helburu, data horretan zeuden planeamenduak abiaburu hartuta 1. Sektorearen bideragarritasunaren birplanteamendua eginez. Sektore hau Serantesko mendi-magaletan kokatzen da.
En octubre de 2005, por encargo de Sprilur, se realiza el denominado Estudio de Viabilidad de Sector en Santurtzi. El sector al que hace referencia el estudio se corresponde con el denominado Sector 1 en el realizado en 1993, pues el Sector 2 se ha venido desarrollando por otros agentes ajenos a Sprilur. De acuerdo a esto, el estudio pretende actualizar el realizado en 1993, revisando el mismo mediante el replanteamiento de la viabilidad del Sector 1 en base a los planeamientos existentes a esa fecha. Dicho sector se corresponde con las laderas del Serantes.
Azterlanak jarduera eremuarekiko hirigintzako antolamenduaren aurreikuspenak besarkatzen ditu.
El estudio recoge las previsiones de la ordenación urbanística en relación al área de actuación.
Jarduera Ekonomikoen Sektoreko Lurralde Planak jarduera logistikoa gauzatzeko hiru gune handi bereizten ditu; horietako batean aztergai den esparrua dago jasoa eta Santurtzi lehentasunezko interesa duen udalerri modura kalifikatzen du; bada, jarduera ekonomikoa duten lurzoruen hirigintzako antolamendua, kudeaketa eta sustapen politika proposatzen du berarako, hala nola interes estrategikoa duten tokietan lurzoru berriaren eskaintza publikoa sortzea.
El Plan Territorial Sectorial de Actividades Económicas propone tres grandes zonas de actividad logística, en una de las cuales se encuentra el ámbito de estudio, calificando Santurtzi como municipio de interés preferente, para el cual se propone una política de ordenación, gestión y promoción urbanística de los suelos de actividad económica, como la generación de una oferta pública de nuevo suelo en lugares de interés estratégico.
Bilbo Metropolitarraren Lurralde Plan Partzialaren arabera, ia sektore osoa Serantes mendiaren «hutsarte naturalistikoaren» atal osagarri modura dago sailkatua. Lurraren antolamenduari bagagozkio eta jarduera ekonomikoekin lotutako jarduerei dagokienez, Lurralde Plan Partzialak hedapen osoko esku-hartzeak proposatzen ditu, Eremu Funtzionalaren multzoak dituen beharrizanak artatzen dituztenak eta ez du Santurtziko udalerriarentzat jarduera ekonomikoak garatzeko inongo arearik proposatzen.
Según el Plan Territorial Parcial del Bilbao Metropolitano, la práctica totalidad del sector se encuentra clasificado como parte integrante del llamado «vacío naturalístico» del monte Serantes. En relación a la ordenación del suelo, y en cuanto a las actuaciones relacionadas con las actividades económicas, el Plan Territorial Parcial propone intervenciones de alcance global que atienden a las necesidades del conjunto del Área Funcional, no proponiendo para el municipio de Santurtzi ninguna área para el desarrollo de actividades económicas.
Bai Jarduera Ekonomikoen Sektoreko Lurralde Planak, bai Bilbo Metropolitarraren Lurralde Plan Partzialak ere, desoreka dagoela adierazi dute lanean ari den biztanleria aktiboaren eta dauden enplegu kopuruaren artean; egoera honen aurrean, Jarduera Ekonomikoen Planak proposatzen du plataforma logistikoak kokatzea bai Bilboko Kanpoaldeko Portuan, bai Serantesko mendi magalean ere.
Tanto el Plan Territorial Sectorial de Actividades Económicas como el Plan Territorial Parcial del Bilbao Metropolitano señalan que existe un desequilibrio entre población activa ocupada y número de empleos existentes, proponiendo el primero ante esta situación, la ubicación de plataformas logísticas tanto en el Puerto Exterior de Bilbao como en la ladera del Serantes.
Udalerriko Hiri Antolamendurako Plan Orokorrak eraginpeko lursailak lurzoru ez urbanizagarri modura sailkatzen ditu.
El Plan General de Ordenación Urbana del municipio clasifica los terrenos afectados como suelo no urbanizable.
Sektorea antolatzeko proposamenak bi aukera ematen ditu sektorearen garapenerako. A aukera 1993ko urrian egindako bideragarritasun azterketaren oinordeko da eta helburua antolamendua bertan proposatzen zen azterketa-esparru berrira egokitzea du; esparrua txikiagoa da Polvorín egoitza-etxeen sektorea garatu izanaren ondorioz; berebat, hura bezalako proposamen mardulak eragin zezakeen inpaktua paisaian murriztea ere helburu zuen. B aukerak berriz, topografiara egokitzapen handiagoa proposatzen du, eraikuntza malguagoa eta inpaktu bisual txikiagoa eragingo duena. Aukera biek ere, Parke Teknologikoaren tipologia barruan barne hartzen den eraikuntza-tipologia proposatzen dute, industriak ez ezik, zerbitzuak ere besarkatuko dituena.
La propuesta de ordenación del sector plantea dos alternativas para el desarrollo del sector. La alternativa A es heredera del estudio de viabilidad realizado en octubre de 1993, y busca adaptar la ordenación que en el mismo se proponía al nuevo ámbito de estudio, reducido al haberse desarrollado el sector residencial del Polvorín, así como minimizar el impacto paisajístico que una propuesta más densa como aquella podía originar. La alternativa B propone una mayor adaptación a la topografía que permite una edificación más flexible y de menor impacto visual. Ambas alternativas proponen una tipología edificatoria, que permite considerar la actuación dentro de la tipología de Parque Tecnológico, que albergue tanto industrias como servicios.
Bideragarritasun txostenak lurzoruaren metro karratuko hondar-balioa 10,98 euroan finkatzen du A aukerarentzat; eta 32,30 euroko balioa B aukerarentzat. Ez da kalkulatu prezio handiagoan erosteak duen eragina eta ez da industri pabiloien merkatuko azterketarik gauzatu.
El estudio de viabilidad establece el valor residual del metro cuadrado de suelo de 10,98 euros para la alternativa A, y de 32,30 euros para la alternativa B. No se calcula el efecto que tiene la compra a un precio mayor, ni se realiza un estudio de mercado de pabellones industriales.
Ondorio orokor modura –ingurumen-eraginaren balio-neurketaren emaitzak baldintzapeturik– azterlanak dio B aukerak, topografiari gehien egokitzen zaiona, azterlanean zehaztutako helburu eta irizpideak asebetetzen dituela, betiere adierazitako iritzi eta ezartzen diren konpentsazio-neurriak hartuta, hala nola, Serantes mendi-hegalerantz poligonoa inguratuko duen babes-marra ezartzea.
Como conclusión general, condicionada por el resultado de la evaluación de impacto ambiental, el estudio señala que la alternativa B, de mayor adaptación a la topografía, satisface los objetivos y criterios definidos en el estudio, con las consideraciones señaladas y la adopción de las medidas compensatorias que se establezcan, como puede ser el establecer una franja de protección entorno al polígono hacia las laderas de Serantes.
2007ko ekainaren 22an Sprilur-ek 105.000 m2 erosi ditu, 33,66 euro/m2-ko prezioan. Guztira, 3.534.509 euro ordaindu ditu eta horietatik 460.135 euro, eramaileari ordaintzeko txeke bidez ordaintzen dira. 2007ko irailaren 19an Sprilur-ek lurren jabe batekin 18.241 m2 45,08 euro/m2-ko prezioan erosteko kontratuak izenpetu zituen, nahiz azkenean 16.641 m2 ez ziren Sprilur-en alde eskrituratu eta honenbestez, 2010eko azaroan kontratu hori baliogabetu eta jabeari kontura ordaindutako diru-zenbatekoa (333.897 euro) itzultzeko eskatzen zaion. Txosten hau idatzi dugun datan jabeak 200.000 euro itzuli ditu eta gainerako kopurua 2013ko martxoa baino lehenago itzuli behar du.
El 22 de junio de 2007 Sprilur ha comprado 105.000 m2, a un precio de 33,66 euros/m2. En total se abonan 3.534.509 euros, de los que 460.135 euros se pagan mediante talón al portador. El 19 de septiembre de 2007 Sprilur firma contratos con un propietario para adquirir 18.241 m2 a un precio de 45,08 euros/m2, si bien 16.641 m2 finalmente no se escrituraron a favor de Sprilur, por lo que en noviembre de 2010 se rescinde este contrato y se solicita al propietario la devolución del importe (333.897 euros) abonado a cuenta. A la fecha de este informe el propietario ha reintegrado 200.000 euros debiendo abonar la cantidad restante antes de marzo de 2013.
Erosketak kudeatzeko Sprilur-ek lursailei buruzko informazioa emango duen abokatu bulego bat kontratatu du eta hauek sektore barruan beste zazpi finka bereizi dituzte, hiru jaberi dagozkienak eta 14.959 m2-ko azalera osagarria dutenak; horien gaineko erosketa aukera dago, 45,07 euro/m2-ko ordainduta.
Para la gestión de las compras Sprilur ha contratado un bufete de abogados, que informan sobre el parcelario, determinando la existencia de otras siete fincas dentro del sector pertenecientes a tres propietarios, por una superficie adicional de 14.959 m2, sobre las que existe la posibilidad de compra a 45,07 euros/m2.
2010eko uztailaren 5ean Sprilur-ek salaketa aurkeztu zuen Erandioko Ertzaintzaren Komisaldegian, ustez ondasunak bidegabe erabiltzearen delitu izan daitezkeen egitate batzuengatik.
El 5 de julio de 2010 se presenta denuncia en la Comisaría de la Ertzaintza de Erandio por parte de Sprilur por unos hechos que presuntamente pueden ser constitutivos de un delito de malversación de caudales.
Salaketaren oinarria da Sprilur-ek Serantesen egindako lursail erosketak oso garestiak izan direla, urbanizagarriak ez diren lursailak direla aintzat hartuta eta birsailkatzeko aukera oso zalantzazkoak dituztenak; gainera, ordainketa moldea guztiz apartekoa izan da, eramaileari txeke bidez ordaindu baita prezioaren zati bat.
La denuncia se centra en que las compras de terreno realizadas por Sprilur en Serantes han sido muy caras teniendo en cuenta que se trata de terrenos no urbanizables y con expectativas de reclasificación muy dudosas, y que se han efectuado con una forma de pago excepcional al pagarse parte del precio mediante un cheque al portador.
Bilboko 8 zk.ko Instrukzioko Epaitegiaren 2010eko irailaren 10eko auto bitartez, aipatutako jarduerak abiarazi eta erregistratzea erabakitzen da, ondasunak bidegabe erabiltzearen delituagatik aldez aurreko eginbide modura; horren berri eman zitzaion Fiskaltzari eta inputatuei jakinarazi eta hainbat jarduketa egiteko erabakia hartu zen, gaur egun abian direnak.
Mediante auto de 10 de septiembre de 2010 del Juzgado de Instrucción n.º 8 de Bilbao, se acuerda incoar y registrar las citadas actuaciones como diligencias previas por un delito de malversación de caudales comunicándose al Ministerio Fiscal e informándose a los imputados y acordando diversas actuaciones que siguen su curso a día de hoy.
III.3.3.– Larringo poligonoa (Azpeitia).
III.3.3.– Polígono de Larrin (Azpeitia).
Poligono honen bideragarritasun azterketa 2004ko urrian egin zen, Azpeitiko Udalaren aginduz eta ez zitzaion Sprilur-en Sail Teknikoari onespena emateko aurkeztu. Urola-Kostako eremu funtzionaleko LPP (Lurralde Plan Partziala) (Azpeitia-Zarautz) administrazio-tramitean zegoen bideragarritasun azterketa egin zen datan eta behin-betiko 2006ko otsailaren 21ean onetsi zen; Plan honek Azpeitiko industri garapenaren hazkundea Azpeitia-Urrestilla korridorean zehar egitea aurreikusten du, aztergai diren lursailak dauden tokian; ez dago erasota korridore berean bestelako aukerarik aztertu denik.
El estudio de viabilidad de este polígono se efectuó en octubre de 2004, por encargo del Ayuntamiento de Azpeitia no habiendo sido sometido al visto bueno del Departamento Técnico de Sprilur. El PTP del Área funcional de Urola-Costa (Azpeitia-Zarautz), que estaba en tramitación administrativa a la fecha del estudio de viabilidad y se aprueba definitivamente el 21 de febrero de 2006, contempla el crecimiento del desarrollo industrial de Azpeitia sobre el corredor Azpeitia-Urrestilla donde están los terrenos objeto del estudio sin que nos consten otras alternativas en el mismo corredor.
Aztergai den eremua landa-lurrek eta lau eraikinek osatzen dute. Bideragarritasun azterketak lurraren kostua 18,03 euroan/m2 balioesten du eta urbanizatutako lurraren kostua, berriz (lurraren prezioa, eskritura gastuak, zamak eta kalte-ordainak, urbanizazio lanak, e.a. barne hartuta), solairu estalgarriko 210,35 euroan/m2. Ez du pabiloia eraikitzeko kosturik barne hartzen, ez eta gune bateragarrietan pabiloien merkatuko prezioen azterketarik ere.
El área objeto del estudio se conforma de terrenos rurales y tiene cuatro edificaciones. El estudio de viabilidad estima un coste de suelo de 18,03 euros/m2 y un coste del suelo urbanizado (comprendiendo precio del suelo, gastos de escrituras, cargas e indemnizaciones, obras de urbanización, etc.) de 210,35 euros/m2 de techo edificable. No incluye costes de construcción del pabellón ni estudio de precios de mercado de pabellones en zonas equiparables.
2005ean hitzarmen bat izenpetu zen Azpeitiko Udalarekin Larrinen Hirigintzako Artekaritza Arearen hirigintzako garapena bideratzeko.
En 2005 se firmó un convenio con el municipio de Azpeitia para el desarrollo urbanístico del Área de Intervención Urbanística en Larrin.
2007ko apirilaren 19an behin betiko onetsi zen Arau Subsidiarioak berrikusteko espedientea, lurzorua urbanizagarri modura sailkatzen duena, eta hirigintzako aprobetxamenduaren garapen eta exekuzioa eta Plan Partziala, Udalak 2007ko maiatzaren 3an onartu zuena; honen ondorioz, jarduera sistematzat desjabetzea finkatu zen.
El 19 de abril de 2007 se aprobó definitivamente el expediente de revisión de Normas Subsidiarias que clasifica el suelo como urbanizable y el régimen de desarrollo y ejecución del aprovechamiento urbanístico y el Plan Parcial, que es aprobado por el Ayuntamiento el 3 de mayo de 2007, determinándose como sistema de actuación el de expropiación.
Alkatetzaren 2009ko otsailaren 19ko ebazpen bitartez, hasiera batean ekimen pribatuko Hirigintzako Jarduera Programa onetsi zen; honek Larringo industri lur urbanizagarrian barne hartutako jardueren garapena eta exekuzioa arautu eta antolatzen du; Larringo industri lurrak 210.209,70 m2-ko azalera du eta desjabetze-eremua 186.396 m2-koa da.
Por resolución de Alcaldía de 19 de febrero de 2009 se aprobó inicialmente el Programa de Actuación Urbanizadora de iniciativa privada que regula y organiza el desarrollo y ejecución de las actuaciones integradas en el suelo urbanizable industrial de Larrín, con una superficie de 210.209,70 m2, siendo el ámbito de expropiación de 186.396 m2.
Nahiz jarduera sistema desjabetzea izango dela erabaki, azkenean lursailak jabeekin adostu ondoren erosi ziren. 2007ko maiatzean ekin zitzaien erosketei; hori dela-eta, kudeaketa lanak bideratuko zituen abokatu bulego bat kontratatu zen, guztiak prezio berean, 48 euro/m2. 2009ko abenduaren 31n Sprilur-ek eremuko lursail guztiak erosi ditu, bat izan ezik, 2010ean erosiko dena.
Aunque se determina el sistema de actuación por expropiación, finalmente se compran los terrenos por acuerdo con los titulares de las parcelas. Las compras se inician en mayo de 2007, se contrata un bufete de abogados para hacer las gestiones, todas al mismo precio de 48 euros/m2. A 31 de diciembre de 2009 Sprilur ha adquirido todas las parcelas del ámbito excepto una que se adquiere en 2010.
Gaur egun abian da Udalak hirigintza proiektuari onespena emateko prozesua.
Actualmente está en tramitación la aprobación del proyecto de urbanización por el ayuntamiento.
III.3.4.– Larramendiko poligonoa (Bergara).
III.3.4.– Polígono de Larramendi (Bergara).
Bergarako Udalbatzak 2003ko irailaren 29an orduan indarrean zeuden Arau Subsidiarioak berrikusteko beharrezko ziren agiriak prestatzeko lanak esleitu zituen (haietan Larramendi lurzoru ez urbanizagarri modura zegoen sailkatua); Arau horiek Diputatuen Kontseiluak 1996ko apirilaren 16an onetsi zituen, jarduera ekonomikoetarako aurreikusitako lurzoruen zatirik handiena jorratua zegoela.
El Pleno del Ayuntamiento de Bergara adjudicó el 29 de septiembre de 2003 la elaboración de los documentos precisos para la revisión de las Normas Subsidiarias vigentes a esa fecha (en las que Larramendi se clasificaba como suelo no urbanizable), que habían sido aprobadas por el Consejo de Diputados el 16 de abril de 1996, una vez agotada la mayor parte de los suelos previstos para actividades económicas en las mismas.
Jarduera ekonomikoetarako lurzoruari zegokionez, Arau Subsidiarioak Berrikusteko aukerak hausnartu eta aztertzeko prozesuan zehar, Udalak hainbat elkarrizketa abiarazi zituen Sprilur-ekin, haiekin batera jarduera berriak sustatzeko aukera aztertu ahal izateko. Bergaran industri poligono berriak garatzeko 2005eko otsailean egindako bideragarritasun azterketak udalerriko bi gune bereizten ditu aukera modura, Kukubaso-Ipiñarrikoa eta San Juango ingurua (balizko hiru aukerarekin: Aritzabaleta, Albisu eta Larramendi). Hainbat arrazoiren ondorioz (aprobetxamendu eskasa, urbanizazio kostu handiak, irispide arazoak konpontzeko zailtasunak, e.a.), gainerako kokalekuei ez zaie egoki irizten. Arrasate-Bergarako Eremu funtzionalaren LPPk (Deba Garaia), Eusko Jaurlaritzaren Kontseiluak 2005eko apirilaren 12an onetsitakoa, gune hau Garapen Berrirako lehentasunezko gune modura bereizten du.
Dentro del proceso de reflexión y estudio de alternativas para la Revisión de las Normas Subsidiarias en lo referente a suelo destinado a actividades económicas, el Ayuntamiento inició conversaciones con Sprilur para analizar la posibilidad de promover nuevas actuaciones conjuntas. El estudio de viabilidad para el desarrollo de nuevos polígonos industriales en Bergara de febrero de 2005 presenta como posibles alternativas dos zonas del municipio, la de Kukubaso-Ipiñarri y la zona de San Juan (con tres posibles opciones: Aritzabaleta, Albisu y Larramendi). Por diversos motivos (poco aprovechamiento, altos costes de urbanización, dificultad para resolver problemas de acceso, etc.) se consideran no apropiadas el resto de ubicaciones. El PTP del Área funcional de Mondragón-Bergara (Alto Deba) aprobado por el Consejo de Gobierno Vasco el 12 de abril de 2005, recoge esta zona como Área preferente de Nuevo Desarrollo.
Bideragarritasun azterketak 250.000 m2 inguruko azalerarentzat lurzoru balioa 30 euro/m2-ko ematen du, eta solairu estalgarriko kostuaren balioespena, berriz, 186,87 euro/m2-koa. Ez du pabiloia eraikitzeko kosturik barne hartzen, ez eta gune bateragarrietan pabiloien merkatuko prezioen azterketarik ere.
El estudio de viabilidad determina para una superficie aproximada de 250.000 m2, un valor del suelo de 30 euros/m2 estimando un coste de m2 de techo edificable de 186,87 euros/m2. No incluye costes de construcción de pabellón, ni estudio de precios de mercado de pabellones en zonas equiparables.
Bergarako Udalbatzak 2006ko abenduaren 18an behin-behinean Arau Subsidiarioen aldaketa onetsi zuen (2007ko maiatzaren 25ean behin-betiko); arau hauek lurzoru urbanizagarriko 289.232 m2 industri erabilerarako edo jarduera ekonomikoetarako sailkatzen dituzte, Plan Partzial, Urbanizazio Proiektu eta Birpartzelatzeko Proiektuaren bitartez garatzekoak; jarduera sistema ekimen publikoa da.
El Pleno del Ayuntamiento de Bergara aprobó, provisionalmente el 18 de diciembre de 2006 (definitivamente el 25 de mayo de 2007) la modificación de las Normas Subsidiarias, que clasifica una superficie de 289.232 m2 de suelo urbanizable y la califica para uso industrial o para actividades económicas a desarrollar mediante Plan Parcial, Proyecto de Urbanización y Proyecto de Reparcelación, siendo el sistema de actuación de iniciativa pública.
2007ko maiatzaren 18an Sprilur-ek eta Bergarako Udalak eremu honek garapen eta hirigintzako kudeaketa erabatekoa izateko hitzarmena izenpetu zuten.
El 18 de mayo de 2007 Sprilur y el Ayuntamiento de Bergara firmaron un convenio para el pleno desarrollo y gestión urbanística de este ámbito.
2006ko ekitaldian Sprilur-ek lursailak erosteari ekin zion, sei erosketa aukera izenpetuz 199.253 m2 arteko azalerarentzat; erosketa 2006an gauzatuz gero, 23 euro/ m2-ko eta 24 euro/m2-ko baldin eta erosketa 2007an gauzatuko bazen, Sprilur-ek zeinahi unetan harik eta 2007ko abenduaren 31n iraungi arte, erosketa eskritura publikoan jasotzeko eskaria egin zezakeela. Aukerak izenpetzeko unean Sprilur-ek prezio osoaren gainean % 3a ordaindu du, 160 mila euro, erosketa aukera gauzatu ezean galduko lukeena. 2007ko ekitaldian erosketa aukera guztiak gauzatu dira eta gainera Sprilur-ek eremuan barne hartutako lursail guztiak erosi ditu, 24 euroan/m2.
En el ejercicio 2006 Sprilur inicia la adquisición de terrenos con la firma de seis opciones de compra de hasta 199.253 m2 a un precio de 23 euros/m2, si la compra se produce en 2006, y 24 euros/m2 si la compra se produce en el 2007, pudiendo Sprilur en cualquier momento hasta su caducidad el 31 de diciembre de 2007, solicitar la elevación de la adquisición a escritura pública. A la firma de las opciones Sprilur abona un 3% del precio total, 160 miles de euros, cantidad que perdería en caso de no ejercitar la opción de compra. En el ejercicio 2007 se han ejercitado todas las opciones de compra y además Sprilur ha comprado la totalidad de los terrenos incluidos en el ámbito a 24 euros/m2.
Txosten hau idatzi dugun datan poligono honen urbanizazio lanak amaitu dira.
A la fecha de este informe las obras de urbanización de este polígono han sido finalizadas.
III.3.5.– San Antolingo poligonoa (Elgoibar).
III.3.5.– Polígono de San Antolín (Elgoibar).
Poligono honen bideragarritasun azterketa 2004ko irailean egin zen, Sprilur-ek hala eskatuta. Eraginpeko lursailen gainean indarrean dagoen planeamendua 1992ko urtarrilaren 8an onetsitako Arau Subsidiarioena da eta horiek lursailak landa-lur modura sailkatzen dituzte; honenbestez, eremu honetako lurzorua jarduera ekonomikokotzat hartzeko, inguruko hirigintzako antolamendua egitea eskatzen zuen. Ez zaio Eibarko eremu funtzionalaren LPPri aipamenik egiten (Deba Beherea). Azterlan honek egokitzat jotzen du lurzoruaren prezio gordina 9 euro/m2-koa izatea, lurraren jasanarazpen balio-neurketarik egin gabe.
El estudio de viabilidad de este polígono se efectuó en septiembre de 2004, por encargo de Sprilur. El planeamiento vigente sobre los terrenos afectados es el de las Normas Subsidiarias aprobadas el 8 de enero de 1992, las cuales clasifican los terrenos como suelo rústico, por lo que la consideración como suelo de actividad económica de este ámbito exigía la ordenación urbanística de la zona. No se hace mención al PTP del área funcional de Eibar (Bajo Deba). Este estudio estima adecuado un precio de suelo bruto de 9 euros/m2, sin realizar una valoración de repercusión del suelo.
2006ko abuztuaren 7an Sprilur-ek jabe bakar bati 53.282 m2 erosi zizkion, 23,55 euro/m2-ko ordainduta. Poligonoak guztira 121.809 m2-ko azalera du.
El 7 de agosto de 2006 Sprilur adquiere a un único propietario 53.282 m2 a un precio de 23,55 euros/m2. El polígono tiene una extensión total de 121.809 m2.
2007ko apirilaren 26an Udalbatzak hasiera batean Sprilur-ekin hirigintzako hitzarmen bat izenpetu zuen Elgoibarko Planeamenduko Arau Subsidiarioetako San Antolín-Ballegoitxi eremuaren garapenerako; ordea, 2007ko maiatzaren 30eko GAOn argitaratu ondoren, ez zen behin-betiko onetsi.
El 26 de abril de 2007 el Pleno del Ayuntamiento aprobó inicialmente un convenio urbanístico con Sprilur para el desarrollo del área de San Antolín-Ballegoitxi de las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Elgoibar, que tras ser expuesto en el BOG de 30 de mayo de 2007 no se aprobó definitivamente.
2007ko uztailaren 20an Sprilur-ek Elgoibarko udalari eskatu zion San Antolín-Ballegoitxi lur urbanizagarriaren sektorea antolatu ahal izateko Udal Planeamenduko Arau Subsidiarioen aldaketa zehatza egiteko proposamena udal-iritzira meneratua izan zedila; aldaketa horren gaineko kontsulta egin zion Udalak 2006ko abuztuaren 9an Eusko Jaurlaritzaren Lurralde Antolamendu eta Ingurumen Sailari, LPPri egokitzen zitzaiola balio-neurtzeko. Elgoibarko Udalak San Antolín-Ballegoitxi sektorea antolatu ahal izateko Udal Planeamenduko Arau Subsidiarioen aldaketaren gaineko kontsulta izapidetu zuen eta 2007ko urriaren 15ean Eusko Jaurlaritzaren Lurraldearen Antolamendurako Batzordeak Elgoibarko Udalari erantzun zion esanez aldaketa honek aldez aurretik Eibarko Eremu Funtzionalaren LPP aldatzea eskatuko zukeela (Deba Beherea). 2010eko maiatzean, Sprilur harremanetan jarri zen Eusko Jaurlaritzaren Lurralde Antolamendu eta Ingurumen Sailarekin eta behin eta berriz jakinarazi zion guztiz bideragarria dela San Antolingo eremuan industri poligono bat egitea, LPPk horretarako inongo mugaketa loteslerik ezartzen ez duela.
El 20 de julio de 2007, Sprilur solicita al Ayuntamiento de Elgoibar que la propuesta de modificación puntual de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal para la ordenación del sector de suelo urbanizable San Antolín-Ballegoitxi, sea sometida a la consideración municipal, modificación que había sido objeto de consulta el 9 de agosto de 2006 por el ayuntamiento al Departamento de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente del Gobierno Vasco a los efectos de evaluar su adecuación al PTP. Tramitada la consulta de modificación de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal para la ordenación del Área San Antolín-Ballegoitxi por parte del Ayuntamiento de Elgoibar, el 15 de octubre de 2007 la Comisión de Ordenación del Territorio del Gobierno Vasco remite al Ayuntamiento de Elgoibar la conclusión de que esta modificación exigiría la previa modificación del PTP del Área Funcional de Eibar (Bajo Deba). En mayo de 2010, Sprilur se pone en contacto con el Departamento de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente del Gobierno Vasco insistiendo en que resulta plenamente factible la habilitación de un polígono industrial en el área de San Antolín, no existiendo limitando vinculante para ello desde el PTP.
Txosten hau idatzi dugun datan, lursailen sailkapena ez urbanizagarri da eta Plan Orokor berria ari dira izapidetzen; bertan sailkapen honi eusten zaio. Elgoibarko Hiri Antolamendurako Hasierako Plan Orokorra onesten duen 2010eko azaroaren 25eko Udalbatzaren Erabakiak ez du sektore hau jarduera ekonomikoetarako Lur Urbanizagarriko balizko Sektore modura aurreikusten. 2011ko martxoaren 11n Sprilur-eko zuzendari orokorrak alegazioen idatzia igorri zion Udalari, sailkapena eskatuz.
A la fecha de este informe la clasificación de los terrenos sigue siendo de no urbanizable y se está tramitando un nuevo Plan General, en el que se mantiene esta clasificación. El Acuerdo del Pleno Municipal de 25 de noviembre de 2010 por el que se procede a la Aprobación Inicial del Plan General de Ordenación Urbana de Elgoibar no contempla este sector como posible Sector de Suelo Urbanizable destinado a actividades económicas. El 11 de marzo de 2011 el Director General de Sprilur remite escrito de alegaciones al Ayuntamiento pretendiendo su clasificación.
III.3.6.– Santa Lutziko poligonoa (Ezkio Itsaso).
III.3.6.– Polígono de Santa Lutzi (Ezkio-Itsaso).
1999 eta 2006 urteen artean hainbat azterlan gauzatu ziren Urola Garaiko eskualdean industri lurra sortzeko bideragarritasuna aztertzeko, eta bereziki, Ezkio-Itsason egingo den AHTren geltokiko lurrena, izan ere, LPPk lursail horiek estrategikotzat jotzen baitzituen jarduera ekonomikoak garatzeko. Azterlan hau Urola Garaiko Industrialdea, S.A.ren aginduz gauzatu ziren (aurrerantzean UGISA).
Entre los años 1999 y 2006 se realizan numerosos estudios para la viabilidad de creación de suelo industrial en la comarca del Urola Garaia y en especial de los terrenos de la futura estación de TAV en Ezkio-Itsaso, ya que el PTP incluía esos terrenos como de carácter estratégico para el desarrollo de actividades económicas. Estos estudios se realizan a instancias de Urola Garaiko Industrialdea, S.A. (en adelante UGISA).
2005eko maiatzean UGISAk Santa Lutzi poligonoaren bideragarritasun azterketa osagarria burutu zuen; bertan esaten da 2004ko urtean egindako azterketa batean gune horretan jarduteko hiru aukera mahairatu zirela. Lehenengo biek lurralde-eremu osoaren antolamendu bateratua proposatzen zuten, lursailak udalerri ezberdinetakoak izatea alde batera utzita (Ezkio-Itsaso eta Gabiria) eta hirugarrena, Ezkio-Itsasoko Udalak Arau Subsidiarioen berrikuspenean aurkeztutako aukera, udalerrikoak ziren lursailetara soilik mugatzen zena. Azterlanak aurkeztutako aukera ezberdinak urbanizatzeko kostu zuzenen balorazioa hartzen du oinarri.
En mayo de 2005 UGISA realiza un estudio complementario de viabilidad del polígono Santa Lutzi en el que se expone que en un estudio del año 2004 se plantearon tres alternativas de actuación en la zona. Las dos primeras planteaban la ordenación conjunta de todo el ámbito territorial con independencia de la adscripción de suelos de diferentes municipios (Ezkio-Itsaso y Gabiria) y la alternativa planteada por el Ayuntamiento de Ezkio-Itsaso en su revisión de Normas Subsidiarias, que se limitaba a los terrenos pertenecientes a ese municipio. El estudio se centra en la valoración de los costes directos de urbanización de las diferentes alternativas planteadas.
Eremu honetan dokumentaturiko hurrengo jarduera 2006ko abendutik 2007ra bitarteko aldian Sprilur-ek 39 euro/m2-ko prezioan Santa Lutzi poligonoan lursailen erosketa da. Lursail hauek erosketa unean ez urbanizagarri modura daude sailkatuak eta honenbestez, jarduera ekonomikoko lurzoru modura hartu ahal izateko, aurretik zegokion hirigintzako antolamendua bideratu behar zatekeen.
La siguiente actuación documentada en esta zona es la compra en el periodo de diciembre de 2006 hasta julio de 2007 por parte de Sprilur a un precio de 39 euros/m2 de terrenos en el polígono Santa Lutzi. Estos terrenos están clasificados como no urbanizables a la fecha de las compras, por lo que la consideración como suelo de actividad económica de este ámbito exigía la correspondiente ordenación urbanística.
Bideragarritasun azterketak ez du Sprilur-en helburua betez jardun ahal izateko lurzoruaren arrazoizko baliorik euskarritzen eta UGISAk hartutako erabakia dela egiaztatu dugu, jabeekin egindako negoziaketen ondorioz. Eguneratutako kostuen agiri bat aurkezten da, izenpetu gabe, eta agiri honek lurzoru kontzeptuan ordaindutako prezioa jasotzen du eta urbanizazio eta eraikuntza lanen guztizko kostuaren balioespena, eraikitako m2 723,35 euroan ateratzen dela. Ordea, ez dira industri pabiloien merkatuko prezioak erantsi.
El estudio de viabilidad no soporta un valor de suelo razonable para poder actuar cumpliendo los fines de Sprilur y se constata que se trata de una decisión adoptada por UGISA, fruto de su negociación con los propietarios. Se aporta un documento de costes actualizado, sin suscribir, que recoge el precio pagado por el suelo y la estimación del coste total de la urbanización y edificación, resultando un coste de 723,35 euros/m2 edificado. Sin embargo, no se aportan precios de mercado de pabellones industriales.
2008ko otsailean EHAAn 2007ko abenduaren 11ko Diputatuen Kontseiluak hartutako erabakia eman zen argitara; erabaki horrek Ezkio-Itsaso udalerriko Planeamenduko Arau Subsidiarioak Berrikusteko Testu Bateratua onesten du eta horren izapidea 2005eko martxoaren 3ko udalbatzaren erabakiz abiarazi zen. Berrikuspen horretan Santa Lutzi poligonoa lur urbanizagarri modura sailkatzen da. 2011ko apirilaren 12an Sprilur-ek Ezkio-Itsasoko Udalari eskatzen dio kudeaketa eta garapen-lanetarako hirigintzako hitzarmenaren izapidetzeari ekitea erabaki dezala.
En febrero de 2008 se publica en el BOPV el acuerdo del Consejo de Diputados de 11 de diciembre de 2007, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Revisión de las Normas Subsidiarias de Planeamiento de municipio de Ezkio-Itsaso, cuya tramitación se inició por acuerdo de pleno del Ayuntamiento de 3 de marzo de 2005. En dicha revisión se clasifica el polígono Santa Lutzi como suelo urbanizable. El 12 de abril de 2011 se solicita por parte de Sprilur al Ayuntamiento de Ezkio-Itsaso que acuerde iniciar la tramitación de un convenio urbanístico para su gestión y desarrollo.
III.3.7.– Altube Azpiko poligonoa (Gabiria).
III.3.7.– Polígono de Altube Azpi (Gabiria).
2005eko apiril eta uztailean UGISAk hala eskatuta bideragarritasun azterketak egingo dira Altube Azpi gunearen gainean; gune hau Beasain-Zumarraga korridorean kokatzen da eta Sektoreko Lurralde Planean industri jardueretarako lursail egoki, estrategiko eta lehentasunezko modura dago jasoa; ordea, behin-behineko LPPn jarduera ekonomikoak besarkatzeko egoki modura ez dela barne-hartzen aitortzen da. Irisgarritasun baldintzak egokiak dira. Berariaz azpimarratzen da ibar berean, Ezkio-Itsasoko udalerrian, enpresa jakin baten balizko kokapena aurreikusia dagoela eta aztertutako lursaila egokia izan litekeela Ezkio-Itsason dagoen hormigoi enpresa bat eta hondakin arriskutsuen eskualdeko bilketa-zentro bat hara eramateko.
En abril y julio de 2005 se realizan a petición UGISA estudios de viabilidad sobre la zona de Altube Azpi que se ubica en el corredor Beasain–Zumarraga, incluido en el Plan Territorial Sextorial como territorio apto, estratégico y prioritario para actuaciones industriales, aunque se reconoce que no se incluye en el PTP provisional como apto para acoger actividades económicas. Las condiciones de accesibilidad se consideran adecuadas. Se justifica en especial que en la misma vaguada, en el término de Ezkio-Itsaso se prevé la posible ubicación de una empresa determinada y que el terreno estudiado podría ser apto para el traslado de una empresa de hormigones, que se encuentra en Ezkio-Itsaso, y de un centro de recogida comarcal de residuos peligrosos.
Ordea, arazoak azpimarratu dira ur-hornidurari dagokionez, Urkiolako ubidea eta bertako arboladia gordetzeko beharrari eta EAEren erreka eta errekastoen ertzen Antolamendurako Sektoreko Lurralde Planaren erabakiak gordetzeari dagokionez. Abeltzaintza ustialekua, arboladia eta baso ekoizpena berariaz babestu beharreko gunea da. Berebat, aipatu da proposamena aztertzeko atariko fase batean gaudela, erabakiak hartzeko lehenagoko fase bati meneratzen zaiona; fase horretan, ordea, ez dago ez behar hainbateko informazio topografikorik, ez dagokion informazio geologiko eta geoteknikorik ere.
Sin embargo, se apuntan problemas en relación al abastecimiento de agua, la necesidad de preservación de la regata del Urkiola, de las masas forestales autóctonas y de respetar las determinaciones del Plan Territorial Sectorial de Ordenación de los márgenes de los ríos y arroyos de la CAE. Se trata de una zona de especial protección de explotación ganadera, de especial protección de masas forestales y de producción forestal. Se menciona también que nos encontramos en una fase preliminar de estudio de la propuesta, que está supeditado a una primera fase de toma de decisiones, en la que no se dispone ni de una información topográfica suficiente, ni de la oportuna información geológica y geotécnica.
Ezkio-Gabiriako Gunean Jarduerak Koordinatzeko Batzorde Teknikoa da jarduera bideratzeko erabakiak hartzen dituena eta saltzailearekin adostutako prezioan erosketa egingo duena. Batzorde honetan Ezkio-Itsaso eta Gabiriako alkateek eta UGISA, UGGASA, Gipuzkoako Foru Aldundi, Eusko Jaurlaritza eta Sprilur-eko ordezkariek parte hartzen dute, nahiz jarduerari buruzko bilera erabakitzaileetan ez den Sprilur-eko ordezkaria deitzen edo honek ez egotea desenkusatzen duen. Bestalde, bileraren aktan jasotzen da Ezkio-Itsaso eta Gabiriako alkateek onartuko dutela hirigintzako arauak berrikusteko izapidea Batzorde Teknikoan hartzen den erabakiaren arabera, izan ere, lursailak ez baitira urbanizagarriak eta gune hau jarduera ekonomikorako lursailtzat hartzeko, dagokion hirigintzako antolamendua aldatu beharko litzateke aurretik.
Es la Comisión Técnica de Coordinación de las Actuaciones en el Área Ezkio-Gabiria la que adopta las decisiones de llevar adelante la actuación y realizar la compra al precio pactado con el vendedor. En esta Comisión participan los alcaldes de Ezkio-Itsaso y de Gabiria y representantes de UGISA, UGGASA, Diputación Foral de Gipuzkoa, Gobierno Vasco y Sprilur, aunque en las actas correspondientes a las reuniones decisorias sobre la actuación no se convoca al representante de Sprilur o éste excusa su asistencia. Por otra parte, el acta de la reunión recoge que los alcaldes de Ezkio-Itsaso y Gabiria aceptan la tramitación de la revisión de las normas urbanísticas en base a la decisión que se adopte en la Comisión Técnica, ya que los terrenos son no urbanizables y la consideración como suelo de actividad económica de este ámbito exigiría la correspondiente ordenación urbanística.
Bideragarritasun txostenak ez du Sprilur-en helburuak betez jokatu ahal izateko arrazoizko lurzoruaren baliorik euskarritzen eta UGISAk hartutako erabakia dela egiaztatu da, jabeekin izandako negoziazioen ondorio. Txosten hau idatzi dugun datan lursailaren hirigintzako sailkapenak ez urbanizagarria izaten jarraitzen du eta ez da inongo jarduerarik aurreikusten. Ez da planeamenduaren gaineko inongo aldaketarik egin eta gainera, ustez bertan kokatzekoa zen enpresa beste toki batera mugitu da.
El estudio de viabilidad no soporta un valor de suelo razonable para poder actuar cumpliendo los fines de Sprilur y se constata que se trata de una decisión adoptada por UGISA, fruto de su negociación con los propietarios. A fecha de redacción de este informe, la clasificación urbanística del terreno sigue siendo no urbanizable y no se prevé actuación alguna. No se ha procedido a ninguna modificación del planeamiento y además la empresa, cuyo asentamiento era previsible, se ha trasladado a otra ubicación.
III.3.8.– Arasoko poligonoa (Irun).
III.3.8.– Polígono de Araso (Irun).
Irungo Udalaren Osokoak 2001eko uztailaren 12an Sprilur-ekiko lankidetza hitzarmena onestea erabaki zuen, ARASO inguruan jarduera ekonomiko berriak ezartzeko; akordioa 2001eko urriaren 29an izenpetu zuten. Helburua da inguru horren hirigintzako garapenerako alde bien konpromisoa finkatzea, urbanizazioa egikaritzea bideratuko duena.
El Pleno del Ayuntamiento de Irun acordó el 12 de julio de 2001 aprobar un convenio de colaboración con Sprilur para la implantación de nuevas actividades económicas en el entorno de ARASO, que fue suscrito el 29 de octubre de 2001. Su objeto es establecer el mutuo compromiso de ambas partes para el desarrollo urbanístico de este entorno con el fin de ejecutar su urbanización.
Sprilur-ek agindutako eremuaren bideragarritasun azterketa 2001eko uztailean egin zen. Sektorearen azalera guztira 276.239 m2-koa da eta horietatik 93.888 m2-k programatu gabeko lur urbanizagarriaren kalifikazioa dute eta gainerakoak, lur ez urbanizagarriarena, Irungo Hiri Antolamendurako Plan Orokorraren arabera.
El estudio de viabilidad del área encargado por Sprilur se efectúa en julio de 2001. La superficie total del sector es de 276.239 m2, de los que 93.888 m2 tienen la calificación de suelo urbanizable no programado y el resto como suelo no urbanizable, según el Plan General de Ordenación Urbana de Irun.
Bideragarritasun txostenaren iritzira, sustapen publikoa izanik poligonoaren eraikitako salmenta prezioa 511 euro/m2-koa da eta lurraren hondar-balioa, berriz, 12,53 euro/m2-koa. Ez du inguruko industri pabiloien merkatuko prezioa jasotzen.
El estudio de viabilidad considera que tratándose de una promoción pública el precio de venta del polígono construido asciende a 511 euros/m2, siendo el valor residual del suelo de 12,53 euros/m2. No recoge el precio de mercado de pabellones industriales de la zona.
Aldez aurretik, 1999ko abuztuan, Gipuzkoako Foru Aldundiak «Irun-Pasaiako Portua korridorean Gaintxurizketako inguruaren lurralde eta hirigintzako antolamendurako aukeren azterlana, jarduera ekonomikoko ezarpenak garatzeko esparru modura» gauzatu zuen; bertan, proposamen modura «Araso» area barne hartzen zen; ez du, ordea, zein den kokalekurik egokiena ondorioztatzen.
Previamente, en agosto de 1999, la Diputación Foral de Gipuzkoa había efectuado un «estudio de alternativas para la ordenación territorial y urbanística del entorno de Gointxurizketa en el corredor Irun-Puerto de Pasajes como ámbito para el desarrollo de implantaciones de actividad económica», en el que se incluía como propuesta el área de «Araso», aunque no concluye sobre cuál de las ubicaciones es la más adecuada.
2003ko azaroaren 1ean Gipuzkoako Foru Aldundiak behin-betiko onetsi zuen Irungo Hiri Antolamendurako Plan Orokorraren Aldaketa Zehatza, Sasikoetxea eta Ifar Araso eremuei buruzkoa; azken hau lur urbanizagarri modura sailkatuko da eta industri gune modura kalifikatuko. Erabaki hauek garatuz Udalbatzak 2005eko uztailaren 27an erabaki zuen Ifar-Araso eremuko Plan Partziala onestea eta jarduera-sistema modura desjabetzea ezartzen du; horren onuradun Sprilur izango da.
El 1 de noviembre de 2003 la Diputación Foral de Gipuzkoa aprobó definitivamente la Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Irun relativa a los ámbitos Sasikoetxea y Araso Norte, este último se clasifica como suelo urbanizable y se califica como zona industrial. En desarrollo de estas determinaciones el Pleno del Ayuntamiento acordó el 27 de julio de 2005 aprobar el Plan Parcial del ámbito Araso Norte, y establece como sistema de actuación el de expropiación, siendo Sprilur la beneficiaria.
2006ko otsailaren 28an, Alkatetzaren Erabaki bitartez behin-betiko onetsiko da desjabetuko den eremua eta eraginpeko ondasun eta eskubideak zehaztea eta 2006ko martxoaren 8an desjabetze-proiektuari hasiera batean onespena emango zaio, behin balio justua zehazteko baterako tasazioaren prozedura baliatzea onartu ondoren.
El 28 de febrero de 2006, por Resolución de la Alcaldía, se aprueba definitivamente la delimitación del ámbito a expropiar y la relación de bienes y derechos afectados, y el 8 de marzo de 2006 se aprueba inicialmente el proyecto de expropiación, toda vez que se optó por el procedimiento de tasación conjunta para la determinación del justiprecio.
2006ko urriaren 16an Sprilur-ek desjabetze hitzarmen bat izenpetu zuen bi sozietaterekin, desjabetze proiektua behin-betiko onetsi gabe zegoela; sozietate horiek guztira 233.472 m2 egiten dituzten lursailen jabe dira eta 26.552 m2 erosteko negoziazioak ixten ari dira. Hau da, 260.024 m2-ren desjabetzeari dagokio eta kontzeptu guztiengatik –lurzoruaren balioa, eraikinengatiko kalte-ordainak, atxikipen-saria, e.a.– 51,32 euro/m2-ko balio-justua aurreikusten du, guztira 13 milioi euroko balio justua egiten duena. Aldeek hitzartu dute balio justuaren zati bat sektore berean urbanizatutako lursailen bitartez egingo dela. Azkenik, Sprilur-ek baztertu egin zuen desjabetze-bidea eta 2007ko martxoan (2007ko martxoko eta 2008ko otsaileko eskriturak) desjabetze-eremuan barne hartutako lursailak 47,71 euro/m2-an erosi zituen, hau da, guztira 12 milioi euroko zenbatekoan; horietatik 5 milioi euro eskudirutan ordainduko dira eta gainerako 7 milioi euroak, berriz, poligono berean urbanizatutako lursailen bidez, 2009ko martxoaren 6an eskrituratuko direnak. Ez da euskarritzen 7 milioi euro ordainduta entregatzen diren lursailen balorazioa. Bestalde, lursailen jabe ziren sozietateek 2006ko ekainaren 27tik 2007ko ekainaren 14ra bitarteko aldian horien erosketa batez beste 39,18 euroan/m2 eskrituratu zuten.
El 16 de octubre de 2006 Sprilur firma un convenio expropiatorio, sin que esté aprobado definitivamente el proyecto de expropiación, con dos sociedades que son titulares de fincas que suman 233.472 m2 y que están ultimando las negociaciones para la adquisición de 26.552 m2.Es decir, se refiere a la expropiación de 260.024 m2 previéndose un justiprecio por todos los conceptos, incluyendo el valor del suelo, indemnizaciones por las edificaciones, actividades, premio de afección, etc. de 51,32 euros/ m2 de suelo, lo que supone un justiprecio total de 13 millones de euros. Las partes pactan que parte del justiprecio se efectúe mediante la entrega de parcelas urbanizadas del mismo sector. Finalmente, Sprilur abandonó la vía expropiatoria, adquiriendo en marzo de 2007 (escrituras de marzo de 2007 y febrero de 2008) los terrenos incluidos en el ámbito de la expropiación a 47,71 euros/m2, es decir, por un total de 12 millones de euros, de los que 5 millones de euros se pagan en efectivo y 7 millones de euros mediante la entrega de fincas urbanizadas en el mismo polígono, que se escritura el 6 de marzo de 2009. No se soporta la valoración de las parcelas que se entregan en pago de los 7 millones de euros. Por otro lado, las sociedades titulares de las fincas habían escriturado la adquisición de las mismas en el periodo de 27 de junio de 2006 a 14 de junio de 2007 a una media de 39,18 euros/m2.
Poligonoa urbanizatzeko lanak Udalak 2010eko uztailaren 5ean hartu zituen.
Las obras de urbanización del polígono se recepcionaron por el Ayuntamiento el 5 de julio de 2010.
III.3.9.– Telleri-Arteko poligonoa (Ormaiztegi).
III.3.9.– Polígono de Telleri-Arte (Ormaiztegi).
2004ko martxoan egindako bideragarritasun txostenak Ormaiztegik LPPan jarduera ekonomikoen kokagune modura duen garrantzia azpimarratzen du, ondorio horietarako Lehentasunezko Intereseko Udalerri modura bereizten baitu. Nahiz izaera estrategikoa duten eremuen artean ez dagoen, Ormaiztegiko Telleri-Arte garatu beharreko esparru berri modura dago kalifikatua eta gainera, izaera estrategikoa duten lehentasunezko areak Ezkio-Itsason daude kokatuak, jada Sprilur-ek jarduerak dituen udalerria. LPPan ezarritakoaren esparruan, UGISAri eta Ordiziako Industrialdea, S.A.ri agindutako azterlanetatik eratorritako ondorioekin eta «Sprilur, S.A.k Goierrin (Urola Garaia) kudea ditzakeen Jarduera Ekonomikoetarako lur-eremuak» aztertutako eremuen 2000ko iraileko balorazio azterlanean ateratako ondorioak oinarri hartuta, Alegi (Ezkio-Itsaso eta Gabiria) eta Telleri-Arte (Ormaiztegi) eremuaren analisia osatzea proposatzen da.
Un estudio de viabilidad realizado en marzo de 2004 destaca la relevancia de Ormaiztegi en la localización de actividades económicas en el PTP al señalarlo como Municipio de Interés Preferente a estos efectos. Aunque no está entre las áreas preferentes de carácter estratégico, Telleri-Arte en Ormaiztegi sí se califica como nueva área a desarrollar y además las áreas preferentes de carácter estratégico se ubican en el municipio de Ezkio-Itsaso donde Sprilur ya actúa. En el marco de lo establecido en el PTP, con las conclusiones derivadas de los estudios encargados tanto a UGISA como a Ordiziako Industrialdea, S.A. y en base a lo concluido en el estudio de valoración de «Áreas de suelo de Actividades Económicas susceptibles de ser gestionadas por Sprilur, S.A. en el Goierri (Alto Urola)», de septiembre de 2000 de las áreas analizadas, se propone completar el análisis del ámbito de Alegi (Ezkio-Itsaso y Gabiria) y Telleri-Arte (Ormaiztegi).
Lursailen erosketa datan (2006ko urtea) horiek ez urbanizagarri modura zeuden sailkatuak eta honenbestez, eremu hau jarduera ekonomikoko lurzoru modura hartzeko inguruaren hirigintzako antolamendua egin behar zen.
A la fecha de adquisición de terrenos (año 2006), estos se clasifican como no urbanizables, por lo que la consideración como suelo de actividad económica de este ámbito exigía la ordenación urbanística de la zona.
Ormaiztegiko Udalarekin harremanetan egon ondoren, segidako hirigintzako ondorioak eskuratu ziren:
Se mantienen contactos con el Ayuntamiento de Ormaiztegi que derivan en los siguientes instrumentos urbanísticos:
– 2008ko abenduaren 23an Diputatuen Kontseiluak behin-betiko onetsi zituen Ormaiztegiko Planeamendurako Arau Subsidiarioak, 2009ko otsailaren 12ko GAOn argitaratu zirenak. Telleri-Arte «Irai Errota» area bihurtuko da, urbanizagarri modura sailkatu eta jarduera ekonomikoetarako kalifikatuko da. 80.991 m2 inguruko poligonoa da.
– El 23 de diciembre 2008 se aprueban definitivamente por Consejo de Diputados, las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Ormaiztegi, publicadas en BOG de 12 de febrero de 2009. La zona Telleri-Arte se convierte en Area «Irai Errota», se clasifica como urbanizable y se califica para actividades económicas. Se trata de un polígono de 80.991 m2 aproximadamente.
– Ormaiztegiko Udalarekin hirigintzako bi hitzarmen izenpetu dira, 2009ko irailaren 23an eta 2010eko urtarrilaren 28an, alegia. Besarkatzen dituzten akordio nagusienak honako hauek dira: Udalak ahalik eta azkarren, lursailen eraikuntza ahalbideratzeko beharrezko diren garapenerako baliabideak onestea eta Sprilur-en aldetik, bere kontura, lursailen urbanizazioa sustatu, esleitu eta egikaritzeko konpromisoa eta Udalak ahaldunduta, urbanizazioa esleitu eta kontratatzekoa.
– Se suscriben dos convenios urbanísticos con el Ayuntamiento de Ormaiztegi, el 23 de septiembre de 2009 y el 28 de enero de 2010 respectivamente. Los acuerdos principales que contienen son: el compromiso del Ayuntamiento de aprobar con la mayor brevedad posible los correspondientes instrumentos de desarrollo que sean necesarios para posibilitar la edificación de los terrenos y el compromiso de Sprilur de promover, adjudicar y ejecutar, a su costa y expensas, la urbanización de los terrenos y de adjudicar y contratar la urbanización, facultada por el Ayuntamiento.
Spruilur-ek poligonoaren 80.991 m2-tatik guztira 71.947 m2 erosi ditu; jabe baten lurrak utzi dira erosi gabe, Sprilur-ekin batera urbanizazioan parte hartzeko interesa baitu.
Sprilur ha adquirido un total de 71.947 m2 de los 80.991 m2 del polígono, quedando un propietario sin adquirir porque está interesado en la participación de la urbanización junto con Sprilur.
Ordaindutako prezioak 46,58 euro/m2 egiten ditu, sektore energetikoko enpresa handi batena zen lursail batean izan ezik, 60 euro/m2 ordaindu zitzaizkiona. Ez dago lursailaren tasaziorik; 2004an mamitutako bideragarritasun azterketan pabiloiak zein lursail-preziotan izango liratekeen prezio ez espekulaziozkoak balio-neurtzen duen analisia barne hartu da, Sprilur-en xede soziala bete ahal izateko. Eraikitako pabiloiaren m2-ko prezioa 510,86 euroan lortu daitekeela uste da, lurzorua 18,03 euro/m2-ko prezioan erosiz. Ordea, ez dira industri pabiloien merkatuko prezioak ematen eta ez da kalkulatzen erosketak prezio garestiagoan duen eragina. Txosten hau idatzi dugun datan Plan Partziala mamitzen amaitzen ari direla egiaztatu digute.
El precio pagado asciende a 46,58 euros/m2, excepto en una finca que correspondía a una gran empresa del sector energético, a quien se pagó a 60 euros/m2. No hay tasación del terreno, en el estudio de viabilidad elaborado en 2004 se incluye un análisis de a qué precio de terreno resultarían unos pabellones a precio no especulativo, para poder así cumplir con el objeto social de Sprilur. Se calcula que se puede lograr un precio de m2 de pabellón construido de 510,86 euros, adquiriendo el suelo a 18,03 euros/m2. Sin embargo, no se aportan precios de mercado de pabellones industriales y no se calcula el efecto que tiene la compra a un precio mayor. A fecha de redacción del presente informe nos confirman que se está finalizando la elaboración del Plan Parcial.
III.3.10.– Matsariako poligonoa (Eibar).
III.3.10.– Polígono de Matsaria (Eibar).
Sprilur-ek hirigintzako hitzarmena izenpetu zuen Eibarko Udalarekin eta 2006ko azaroaren 27ko Udalbatzaren erabaki bidez onetsi zen. Hirigintzako hitzarmen honen helburua Lurzoruaren Udal Ondarearen atal diren ondasunen eskualdaketa Sprilur-en alde arautzea da; horiek erabiliko dira, batetik, Txonta eremuan jarduera ekonomikoen jabeak birkokatzea bideratzeko eta bestetik, jarduera ekonomikoak garatzera, horiek sustatzeko Sprilur-ek gauzatuko dituen ekintzen bidez. Salmenta prezioa 600 euro/m2-ko da; hau da, 240 m2 x 2 solairu, gehi 120 m2 bigarren solairuagatik batuta ateratzen dena. Sprilur-ek bere gain hartzen du erositako lursailen eraikuntzaren sustapena, lehiaketa, esleipena eta exekuzioa 12 hilabeteko gehienezko epean Udalak Sprilur-i onetsitako birkokapen-erabaki edo hitzarmena jakinarazten dion unetik aurrera kontatuta. Hitzarmenak, berebat, Txontako birkokapenekin okupatu gabeko areto eta eraikuntzak besterentzeko baldintzak finkatzen ditu. Nolanahi den ere, aipatutako lokalak besterentzeko oinarrizko prezioa 660 euro/eraikitako m2-ko izango da (BEZ kanpo). Prezioaren ordainketa horrela egingo da: % 5, hitzarmena izenpetzen denean eta gainerakoa, lursailak eskualdatzeko eskritura publikoak izenpetzen direnean.
Sprilur suscribió un convenio urbanístico con el Ayuntamiento de Eibar, aprobado por acuerdo del Pleno Municipal el día 27 de noviembre de 2006. Este convenio urbanístico tiene por objeto regular la transmisión de bienes que forman parte del Patrimonio Municipal del Suelo a Sprilur y que se destinarán, por una parte, a posibilitar el realojo de los titulares de actividades económicas en el ámbito de Txonta y por otra, el desarrollo de actividades económicas conforme a las actuaciones de fomento de las mismas que corresponde a Sprilur. El precio de venta es de 600 euros/m2 que es el resultado de la suma de 240 m2 x 2 plantas, más 120 m2 por la segunda planta. Sprilur asume la promoción, licitación, adjudicación y ejecución de la edificación en las parcelas adquiridas en el plazo máximo de 12 meses desde que el Ayuntamiento traslade a Sprilur el acuerdo o convenio de realojo aprobado. El convenio establece también las condiciones de enajenación de los locales y edificaciones no ocupados por los realojos de Txonta. En cualquier caso, el precio base de enajenación de los citados locales será de 660 euros/m2 construido (excluido IVA). El precio se abonará, el 5% a la firma del convenio y el resto del precio a la firma de las escrituras públicas de transmisión de las parcelas.
Eibarko udal arkitektoaren balorazio-txosten bat dago eta bertan, erositako lursailen eskualdaketa prezioa justifikatzen da. Gainera, exekuzio kosteak eta 660 euro/eraikitako m2-ko salmentako azken prezioa balioesten dituen kalkulu ekonomikoak daude, baina ez dago merkatuko prezioei erreferentzia eginez agiri bidezko euskarririk prezio hori ez dela espekulaziozkoa eta Sprilur-en xede soziala betetzeko egokia dela justifikatuko duenik. Nolanahi dela ere, badago hainbat eremutako merkatuko eskaintza aztertzen duen beranduagoko txosten bat (2008ko azaroa); bertan Eibarren egindako eskaintza bat jasotzen da non eraikitako pabiloia 2.000 euro/m2-ko prezioan dagoen eta EAErentzat aipamen orokor bat egiten da esanez m2-ko prezioak 900 eurotik 2.400 euro/m2 bitartekoak direla solairuetarako eta 140 eta 720 euro/m2 bitartekoak solairuarteentzako.
Hay un informe de valoración de la arquitecta municipal de Eibar en el que se justifica el precio de transmisión de las parcelas adquiridas. Además, hay cálculos económicos en los que se estiman los costes de ejecución y el precio final de venta de 660 euros/m2 construido, pero no hay soporte documental con referencia a precios de mercado de que ese precio no es especulativo y es apto para el cumplimiento del objeto social de Sprilur. No obstante, consta un informe posterior (de noviembre de 2008) en el que se analiza la oferta de mercado de varias zonas y que recoge una oferta en Eibar de pabellón construido a precio de 2.000 euros/m2 y una referencia genérica para la CAE de que los precios del m2 oscilan de los 900 a los 2.400 euros/m2, en el caso de planta y los 140 euros/m2 y 720 euros/m2 en el caso de entreplanta.
2008an Hitzarmena berritzen da hainbat alderdi jakinetan hasierakoa aldatuz, Txontaren hirigintzako garapenerako Hitzarmenak oinarri zituen datekiko atzerapenetik eratorritakoak, gastu eta sarreren arteko desoreka eta 2006an kalkulatu eta finkatutako prezioak gaurkotzeko beharra. Txosten hau idatzi dugun datan gauzatutako jarduerei dagokienez egiaztatu dugu azkenean Sprilur-ek lehenengo Hitzarmenean zehaztutako moduan egin zuela ordainketa eta pabiloiak eraiki egin direla. Txontako eragiketa bertan behera utzi zen Udalaren aurkako ebazpen judizial baten ondorioz, izan ere, udalak hiri-plangintzan jasotako espedientea ez zen zuzena. Txontako industrialaririk batere ez da Matsarian birkokatu eta Sprilur eraikitako eraikinak saltzen ahalegintzen ari da. Txosten hau idatzi dugun datan salmentaren bat gauzatu da 2008an izenpetutako hitzarmenean balioetsitako salmenta-prezioetan.
En 2008 se firma una renovación del Convenio que modifica el inicial en aspectos puntuales derivados del retraso sobre las fechas en que se basaba el Convenio para el desarrollo urbanístico de Txonta, la descompensación entre los gastos e ingresos y la necesidad de actualizar los precios calculados y fijados en 2006. En cuanto a las actuaciones realizadas a fecha de redacción del presente informe, se comprueba que finalmente Sprilur procedió al pago en la forma dispuesta en el primer Convenio y que los pabellones se han edificado. La operación de Txonta quedó paralizada por una resolución judicial contra el Ayuntamiento, al no ser correcto el expediente seguido por el mismo en el planeamiento urbanístico. No se ha realojado ningún industrial de Txonta en Matsaria y Sprilur está intentando vender los edificios construidos. A la fecha de este informe, se ha materializado alguna venta a los precios de venta estipulados en el convenio suscrito en 2008.
III.4.– Aztertutako erosketa eta kalte-ordainak.
III.4.– Adquisiciones e indemnizaciones analizadas.
Guztia 34 milioi euroren zenbatekoan gauzatutako 16 lurzoru erosketa aztertu ditugu:
Hemos analizado la formalización de 16 adquisiciones de suelo por importe de 34 millones de euros:
Berebat, 2 milioi euroren zenbatekoan ordaindutako 8 kalte-ordain aztertu ditugu.
También se han analizado 8 indemnizaciones abonadas por importe de 2 millones de euros:
III.5.– Egoera balantzeak eta galdu-irabazien kontuak.
III.5.– Balances de situación y cuentas de pérdidas y ganancias.
2006 eta 2007ko ekitaldietako urteko kontuak 1643/1990 Errege Dekretu bidez onetsitakoKontularitzako Plan Orokorrean xedatutakoari jarraiki mamitu dira eta 2008 eta 2009ko ekitaldietakourteko kontuak, berriz, 1514/2007 Errege Dekretuak onetsitako Kontularitzako Plan Orokorreanxedatutakoaren arabera.
Las cuentas anuales de los ejercicios 2006 y 2007 se han elaborado de acuerdo a lo dispuesto en el Plan General Contable aprobado por Real Decreto 1643/1990, y las cuentas anuales de los ejercicios 2008 y 2009, de acuerdo a lo dispuesto en el Plan General de Contabilidad aprobado por el Real Decreto 1514/2007.
BATERAKO BOTO PARTIKULARRA, JOSE MARÍA GORORDO BILBAO, BEGOÑA MARIJUÁN ARCOCHA ETA EUSEBIO MELERO BEASKOETXEA HERRI-KONTUEN EUSKAL EPAITEGIAREN KONTSEILARI JAUN-ANDREEK SPRILUR, SA-K LURZORUA EROSTEKO GAUZATUTAKO ERAGIKETEN FISKALIZAZIOA, 2006-2009 FISKALIZAZIO TXOSTENARI JARRITAKOA; TXOSTENA BEHIN-BETIKO 2011-KO ABENDUAREN 14-KO OSOKO BILKURAN ONETSI ZEN
VOTO PARTICULAR CONCURRENTE QUE FORMULAN LOS CONSEJEROS DEL TRIBUNAL VASCO DE CUENTAS PÚBLICAS / HERRI-KONTUEN EUSKAL EPAITEGIA, JOSE MARÍA GORORDO BILBAO, BEGOÑA MARIJUÁN ARCOCHA Y EUSEBIO MELERO BEASKOETXEA, AL INFORME DE FISCALIZACIÓN DE LAS OPERACIONES DE COMPRA DE SUELO DE SPRILUR, S.A. 2006-2009, APROBADO DEFINITIVAMENTE EN EL PLENO DE 14 DE DICIEBRE DE 2011
Gure lankideen irizpideari beti zor izan diogun begirune osoz, Baterako Partikular hau aurkeztu nahi dugu goiburuan adierazitako fiskalizazio-txostenari dagokionez, 2011ko abenduaren 14ko Osoko bilkuran onetsi zena. Nahiz txostenaren ondorioekin bat gatozen, egoki iritzi diogu ondotik adierazitako auziok erasota uzteari:
Con el respeto que siempre nos merece el criterio de nuestros colegas, hacemos este Voto Particular Concurrente con relación al informe de fiscalización arriba indicado aprobado en el Pleno de 14 de diciembre de 2011. Si bien estamos de acuerdo con el resultado del informe, consideramos oportuno hacer constar las siguientes cuestiones:
1.– Egindako lana ez dagokio erregulartasunez egiten den txostenari, baizik eta berariaz Sprilur, S.A.k egindako lurzorua erosteko eragiketen fiskalizazioa izan du helburu eta aztergai aldia 2006ko urtarrilaren 1 eta 2009ko abenduaren 31 bitartekoa izan da; honenbestez, denboraren luzeak lau ekitaldi ekonomiko besarkatzen ditu.
1.– El trabajo realizado no se corresponde con un informe de regularidad, sino que se ha centrado específicamente en la fiscalización de las operaciones de compra de suelo efectuadas por Sprilur, S.A., siendo el periodo objeto de análisis el comprendido entre el 1 de enero de 2006 y el 31 de diciembre de 2009, por lo que el ámbito temporal se corresponde con cuatro ejercicios económicos.
Nahiz egia den aurkeztutako alegazioek ez dutela txostenaren ondorioak aldaraziko dituen dokumentazio euskarririk gehitu, egia da ere bai ondorio horiekiko osagarria den informazioa ekarri dutela eta egitate horri, gure iritzira, ez zaio muzin egin behar, garrantzizko den heinean.
Si bien es cierto que las alegaciones presentadas no acompañan documentación soporte que vengan a modificar las conclusiones del informe, no lo es menos que aportan información que complementa el resultado del mismo, hecho este que, a nuestro entender, no debe perderse de vista y que consideramos relevante.
Esandakoari jarraiki, aurkeztutako alegazioen zati bat partzialki onar zitekeen, emandako ondorioak desitxuratu gabe eta jarraian jasotako paragrafoa baliatuta, txostenaren zati bihurtu, dela sarrera atalean, dela ondorio orokorren ataleko goiburu modura:
Atendiendo a lo anterior, parte de las alegaciones presentadas pudieran ser objeto de ser aceptadas parcialmente, sin perder sentido las conclusiones alcanzadas, pasando a formar parte del informe a través del siguiente párrafo, bien en el apartado introductorio o como cabecera del apartado de conclusiones generales:
«Aztertutako erosketak gauzatu ziren aldian, 2006tik 2009ra bitartean, bi egoera ekonomiko bereizi azpimarratu behar dira. Lehenengo bat, non 2008ko ekitaldira arte zabalkuntza ekonomikoko fasea bizi izan zen, lurzoruen prezioek goranzko joera zutenekoa; eta bigarren bat, ekitaldi horretatik aurrera, nazioarte mailan atzeraldi ekonomiko orokorrarekin identifikatzen dena; atzeraldi honek eragin sakona izan du higiezinen sektorean eta ildo beretik darraio lan hau egin dugun datan; horregatik, ondorioak errealitate horretan kokatu behar dira».
«En el periodo en el que se suscriben las adquisiciones analizadas, 2006 a 2009, hay que reseñar dos coyunturas económicas diferenciadas. Una primera que se corresponde con una fase de expansión económica hasta el ejercicio 2008, en la que el precio de los suelos seguía una tendencia alcista, y una segunda, a partir de dicho ejercicio, que se identifica con una recesión económica general a nivel internacional, que ha afectado profundamente al sector inmobiliario, y que continua a la fecha de realización de este trabajo, por lo que las siguientes conclusiones deben enmarcarse en dicha realidad».
2.– 2011ko ekainaren 7an berariaz gaitutako enpresa batek egindako merkatuko azterketa batek 2001-2007 aldian industri pabiloien merkatuko prezioak eta dagokion lurzoruaren hondar-balioa jasotzen ditu; azterlan hori txosten hau idazten ari zirela aurkeztu zen. Halaber, Ormaiztegiko Telleri Arte eta Ezkio-Itsasoko Santa-Lutzi poligonoen suposamenduetan izan ezik, gainerakoetan azterlan honek lurzoruaren metro karratuko ematen duen balioa Sprilur-ek ordaindutakoa baino garestiagoa da.
2.– Un estudio de mercado realizado a 7 de junio de 2011 por una empresa especializada, aportado a la fecha de redacción del presente informe, señala los precios de mercado de pabellones industriales y el valor residual del suelo correspondiente, en el periodo 2001-2007. Excepto en los supuestos de los polígonos de Telleri Arte en Ormaiztegi y Santa-Lutzi en Ezkio-Itsaso, este estudio determina un valor de metro cuadrado de suelo superior al precio pagado por Sprilur.
Informazio hau ez dela ezkutatu behar uste dugu eta aintzat hartu behar litzatekeela ondorioen eta aztertutako poligonoen atal modura. Ondotik, merkatuko azterlanaren prezioak eta Sprilur, S.A.k ordaindutako prezioak jasotzen dituen taula aurkeztuko dugu:
Consideramos que esta información no debiera obviarse, y debiera tenerse en cuenta como parte integrante de las conclusiones, así como de los polígonos analizados. Presentamos el siguiente cuadro con los precios del estudio de mercado y los precios pagados por Sprilur, S.A.:
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